Аккредитив при покупке квартиры: как работает и что написать в договоре
Главный страх при покупке квартиры: отдать деньги и не получить квартиру. И у продавца обратный: отдать квартиру и не получить деньги. Аккредитив решает обе проблемы — деньги ждут в банке, пока Росреестр не зарегистрирует переход права.
- Покупатель открывает в банке аккредитив: деньги блокируются.
- После регистрации продавец приносит в банк выписку из ЕГРН, где собственник уже покупатель, — и получает деньги.
- Не зарегистрировали в срок — деньги возвращаются покупателю.
- В договоре пишут банк, сумму, сроки и документ, по которому банк платит.
- Банковская ячейка надёжна меньше: банк не проверяет, что в ней лежит.
Как это работает
- Покупатель открывает в своём банке аккредитив на сумму покупки — деньги со счёта блокируются (ст. 867 ГК).
- Стороны подписывают договор и подают его на регистрацию.
- После регистрации продавец (или сам банк) представляет выписку из ЕГРН, где собственником указан покупатель.
- Банк проверяет документ — до 5 рабочих дней — и перечисляет деньги продавцу.
- Если документов в срок нет, аккредитив закрывается и деньги возвращаются покупателю.
Аккредитив по закону безотзывный, если в нём не сказано иное: покупатель не может просто так забрать деньги назад, пока идёт регистрация.
Что написать в договоре
- что расчёт идёт через аккредитив, и в каком банке;
- вид аккредитива — покрытый, безотзывный — и сумму;
- срок открытия и срок действия — с запасом сверх 9 рабочих дней регистрации;
- получателя — продавца — и его реквизиты;
- документ для раскрытия — выписка из ЕГРН о переходе права к покупателю;
- кто платит комиссию банка.
Другие способы: безопасный расчёт и ячейка
Многие банки предлагают «сервис безопасных расчётов». Технически это не аккредитив, а номинальный счёт: деньги лежат у посредника и уходят продавцу, когда сервис получает сведения о регистрации. Смысл тот же, условия у каждого банка свои.
Банковская ячейка — самый старый способ. Банк только даёт доступ к ячейке и не контролирует, что в ней лежит (ст. 922 ГК): не проверяет сумму и подлинность купюр. Поэтому ячейка менее надёжна, чем аккредитив.