Купля-продажа
Договор купли-продажи квартиры без нотариуса: кому подходит простая письменная форма
Многие уверены, что продать квартиру без нотариуса нельзя. На самом деле в большинстве сделок договор составляют сами стороны и несут в МФЦ. Нотариус обязателен только в нескольких случаях — разберём, в каких, и что обязательно должно быть в договоре.
Коротко
- Договор продажи недвижимости по закону — простой письменный документ, подписанный продавцом и покупателем.
- Нотариус обязателен, если продаётся доля, если среди продавцов есть ребёнок или человек с ограниченной дееспособностью.
- Если квартира куплена в браке, нужно нотариальное согласие супруга — сам договор при этом может быть простым.
- В МФЦ регистрируют за 9 рабочих дней, пошлина 4 000 ₽ (за участок под дом или сад — 700 ₽), платит покупатель.
- Если после продажи в квартире кто-то сохраняет право жить, этих людей обязательно перечисляют в договоре.
О чём статья
Что говорит закон
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме: один документ, который подписали обе стороны (ст. 550 Гражданского кодекса). Нотариус в общем правиле не упоминается. Регистрируют не сам договор, а переход права собственности к покупателю — после этого он становится владельцем.
Так можно продать квартиру, комнату, жилой дом с участком, участок, гараж — если продаёт вещь целиком собственник-взрослый или супруги.
Когда без нотариуса не обойтись
- Продаётся доля. Например, у вас 1/2 квартиры, и вы продаёте только свою половину. Исключение: если все собственники продают свои доли одним договором, то есть уходит вся квартира целиком, — можно без нотариуса (ст. 42 закона о регистрации недвижимости).
- Среди продавцов есть ребёнок или человек с ограниченной дееспособностью (ст. 54 того же закона). Плюс заранее нужно разрешение органа опеки.
- Стороны сами решили оформить сделку у нотариуса — так тоже можно.
Согласие супруга — отдельная история.
Если квартира куплена в браке, второй супруг даёт на продажу согласие у нотариуса. Но договор после этого всё равно можно составить самим и подать в МФЦ.
Что обязательно вписать в договор
- Стороны: ФИО, даты рождения, паспорта, адреса регистрации.
- Что продаётся: адрес, площадь, кадастровый номер, на каком основании принадлежит продавцу.
- Цена и как платят: наличными, переводом, через аккредитив или безопасный расчёт в банке.
- Кто остаётся жить после продажи. Если в квартире есть люди, которые сохраняют право пользования (например, отказались от приватизации), закон требует перечислить их в договоре с указанием прав (ст. 558 ГК). Без этого условия договор считается неполным.
- Как и когда передаётся квартира. Чаще всего её передают после регистрации в Росреестре и получения денег — тогда в договоре пишут срок передачи, а саму передачу оформляют передаточным актом. Если квартиру отдают в день подписания, отдельный акт не нужен: в договоре пишут, что квартира и ключи переданы, — это и есть документ о передаче (ст. 556 ГК).
Как это проходит в МФЦ
- Приходят продавец и покупатель (или их представители с нотариальной доверенностью), с паспортами и договором.
- Договор подают в одном экземпляре-подлиннике. В МФЦ его сканируют и возвращают — в Росреестре бумага не остаётся (ст. 21 закона о регистрации). Поэтому экземпляров нужно столько, сколько удобно сторонам — обычно по одному каждому.
- Пошлина за регистрацию — 4 000 ₽ за квартиру, комнату, дом или гараж, 700 ₽ — за участок под ИЖС, сад или огород (ст. 333.33 Налогового кодекса). Платит покупатель, скидки за Госуслуги больше нет.
- Срок регистрации через МФЦ — 9 рабочих дней (ст. 16 закона о регистрации). Результат — выписка из ЕГРН, где собственником уже указан покупатель.
🧾
Деньги за квартиру передаёте наличными?
Расписка в получении денег защищает покупателя. А при сделке через банк проще всего аккредитив — как он работает, читайте в отдельной статье.
Читать →
🏠
Договор купли-продажи квартиры для МФЦ
Образец без нотариуса под вашу ситуацию: аккредитив или наличные, кто остаётся жить, согласие супруга. Акт, расписка и задаток — в том же наборе.
Смотреть образец →
Частые вопросы
Можно ли продать квартиру без нотариуса?
Да, в большинстве случаев: договор составляют сами стороны и подают в МФЦ. Нотариус обязателен, если продаётся доля (кроме случая, когда все собственники продают доли одним договором) или если среди продавцов есть несовершеннолетний или ограниченно дееспособный.
Сколько стоит регистрация договора купли-продажи квартиры?
Госпошлина за регистрацию перехода права — 4 000 ₽ за квартиру, комнату, дом или гараж; 700 ₽ — за участок под ИЖС, сад или огород. Платит покупатель.
Сколько экземпляров договора нести в МФЦ?
Достаточно одного подлинника: в МФЦ его сканируют и возвращают. Экземпляров — столько, сколько удобно сторонам, обычно по одному каждому.
Нужен ли отдельный передаточный акт?
Если квартиру передают после регистрации — да, передачу оформляют актом в день, когда отдают ключи. Если в день подписания договора — можно без акта: в договоре записывают, что квартира и ключи переданы.
Источники
- Гражданский кодекс РФ — ст. 550 (форма договора), ст. 556 (передача), ст. 558 (жилое помещение, лица с правом пользования).
- Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — ст. 42 (доли), ст. 54 (несовершеннолетние и опека), ст. 16 (сроки), ст. 21 (подлинники документов).
- Налоговый кодекс РФ — ст. 333.33 (госпошлина), семейный кодекс — ст. 35 (согласие супруга).