Купля-продажа
Налог с продажи квартиры в 2026 году: сроки владения 3 и 5 лет, вычет, примеры
Налог с продажи квартиры платит продавец — и только если квартира была в собственности меньше минимального срока. Срок бывает 3 или 5 лет. Разберём, какой у вас, и как посчитать налог, если срок ещё не вышел.
Коротко
- Налога нет, если квартира была в собственности 3 года (особые случаи) или 5 лет (остальные). С 2026 года — непрерывно.
- 3 года: единственное жильё, наследство или подарок от близкого родственника, приватизация, рента.
- Семьи с двумя и более детьми — налога нет при любом сроке, если купили жильё больше прежнего.
- Срок не вышел — из цены вычитают 1 млн или расходы на покупку, налог 13%. Если продали дешевле 70% кадастровой стоимости, налог посчитают не с цены в договоре, а с этих 70%.
- Если налог есть — декларация до 30 апреля, уплата до 15 июля следующего года.
О чём статья
Когда хватает трёх лет
Минимальный срок — 3 года, если квартира (ст. 217.1 НК):
- получена по наследству или в подарок от члена семьи или близкого родственника;
- получена при приватизации;
- получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
- на дату продажи — ваше единственное жильё (с учётом совместной собственности супругов). Если вы сначала купили новую квартиру, а старую продали не позже чем через 90 дней, новую не учитывают — старая всё равно считается единственным жильём.
Во всех остальных случаях — 5 лет. Регион может сократить этот срок.
С 2026 года — «непрерывно». В законе появилось уточнение: квартира должна находиться в собственности непрерывно весь минимальный срок.
Льгота семьям с двумя и более детьми
Налога нет при любом сроке владения, если одновременно (п. 2.1 ст. 217.1 НК):
- в семье двое и больше детей до 18 лет (до 24 лет, если учатся очно);
- в год продажи или до 30 апреля следующего года куплено другое жильё (или полностью оплачено по договору долевого участия);
- новое жильё больше проданного по площади или по кадастровой стоимости;
- кадастровая стоимость проданного — не больше 50 млн ₽;
- у семьи нет больше 50% в другом жилье, которое больше купленного.
С 2026 года условия смягчили: учитывают и кадастровую стоимость, а не только площадь, и детей, родившихся до 30 апреля следующего года.
Если срок не вышел: как посчитать
Из цены продажи вычитают одно из двух (ст. 220 НК):
- либо 1 000 000 ₽ — без документов (на все проданные за год квартиры вместе);
- либо расходы на покупку — по договору и платёжкам. Сюда входят и проценты по ипотеке, и отделка.
С остатка — 13%, с части свыше 2,4 млн ₽ — 15%.
Покупаете другую квартиру в том же году? Налог можно уменьшить ещё и вычетом на покупку — до 2 млн ₽, если вы им раньше не пользовались. Тогда при продаже меньше чем за 3–5 лет налога часто не остаётся совсем. Для этого нужна декларация 3-НДФЛ с обоими вычетами. Подробнее — «Встречная покупка».
Ниже какой цены продавать не стоит
Посчитаем, с какой суммы с вас возьмут налог и сколько он составит.
Есть в выписке ЕГРН, на первой странице. Где ещё посмотреть?
По кадастровому номеру — на карте НСПД (можно ввести и адрес) или в личном кабинете Росреестра, раздел «Мои объекты».
Если досталась даром или документов нет — сотрите, вычтем 1 млн.
3 года — если это единственное жильё, наследство или подарок от родственника. Иначе 5 лет.
—минимальная цена
Правило 70%. Кадастровая стоимость — это оценка квартиры государством, она есть в выписке ЕГРН. Если цена в договоре меньше 70% этой оценки, налог считают так, будто квартиру продали за 70% кадастровой стоимости (ст. 214.10 НК).
Пример. Кадастровая стоимость — 10 млн ₽, 70% от неё — 7 млн ₽. Квартиру продали за 6 млн ₽, купили когда-то за 5 млн ₽, срок владения не вышел. Налог считают не с 6 млн, а с 7 млн: (7 − 5) × 13% = 260 000 ₽. Поэтому занижать цену в договоре бессмысленно.
Пример. Кадастровая стоимость — 10 млн ₽, 70% от неё — 7 млн ₽. Квартиру продали за 6 млн ₽, купили когда-то за 5 млн ₽, срок владения не вышел. Налог считают не с 6 млн, а с 7 млн: (7 − 5) × 13% = 260 000 ₽. Поэтому занижать цену в договоре бессмысленно.
Пример. Квартиру купили за 5 млн ₽, через 2 года продали за 6 млн ₽, кадастровая стоимость — 6,5 млн ₽. 70% кадастра — 4,55 млн ₽, цена выше, значит считаем от цены. Вычитаем расходы: 6 − 5 = 1 млн ₽. Налог 13% — 130 000 ₽. Если бы квартира была единственным жильём три года — налога не было бы.
Сроки и декларация
- Если налог есть — декларация 3-НДФЛ до 30 апреля, уплата до 15 июля следующего года (ст. 229 НК).
- Не подали декларацию — налоговая сама рассчитает налог по своим данным.
- Квартира в новостройке — срок владения считают с даты полной оплаты по договору: подробнее.
- Нерезиденты платят 30% без вычетов; освобождение после 3 или 5 лет на них распространяется.
📈
Покупаете квартиру под сдачу?
Посчитайте, сколько процентов годовых она принесёт, — с налогом, простоем и расходами.
Посчитать доходность →
🏠
Договор купли-продажи квартиры для МФЦ
Образец без нотариуса под вашу ситуацию: аккредитив или наличные, кто остаётся жить, согласие супруга. Акт, расписка и задаток — в том же наборе.
Смотреть образец →
Частые вопросы
Через сколько лет можно продать квартиру без налога?
Через 5 лет, а в особых случаях — через 3: единственное жильё, наследство или подарок от близкого родственника, приватизация, рента.
Как посчитать налог с продажи квартиры, если срок не вышел?
Из цены вычитают 1 млн ₽ или расходы на покупку, с остатка — 13% (с суммы свыше 2,4 млн ₽ — 15%). Если цена меньше 70% кадастровой стоимости, считают от 70% кадастровой стоимости.
Что изменилось в 2026 году?
В законе появилось слово «непрерывно» — квартира должна быть в собственности весь срок без перерыва. Льготу для семей с двумя и более детьми расширили: учитывают кадастровую стоимость и детей, родившихся до 30 апреля следующего года.
Когда платить налог с продажи квартиры?
Декларация — до 30 апреля, уплата — до 15 июля года, следующего за годом продажи.
Источники
- Налоговый кодекс РФ — ст. 217.1 (сроки владения, льгота семьям с детьми), ст. 214.10 (70% кадастровой стоимости), ст. 220 (вычет), ст. 229 (декларация), ст. 224 (ставки).
- Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ (изменения с 2026 года).