Срок владения квартирой в новостройке: считается с даты полной оплаты по ДДУ

Раньше срок владения квартирой в новостройке считали с даты регистрации права, а это мог быть год-два после оплаты. С 2020 года правило другое — и для тех, кто продаёт квартиру из новостройки, это часто означает, что налога нет.

Что изменилось

По действующему правилу (абзац 4 п. 2 ст. 217.1 НК) минимальный срок владения квартирой, купленной по договору участия в долевом строительстве или через ЖСК, считается с даты полной оплаты по договору. Раньше считали с регистрации права, а между оплатой и регистрацией в новостройках проходит год, а то и больше.

Правило ввёл Федеральный закон от 23.11.2020 № 374-ФЗ. Он действует с 23 ноября 2020 года и распространяется на доходы начиная с 2019 года.

А если доплачивали за метры?

После обмеров застройщик часто просит доплатить за увеличение площади. Эта доплата для подсчёта срока не учитывается: срок считается с даты, когда полностью оплачена цена по договору, — так прямо сказано в законе (поправка 2021 года, тоже с обратной силой на 2019 год).

Можно ли вернуть налог, уплаченный раньше

Такая возможность была: подать уточнённую декларацию за год продажи. Но вернуть или зачесть переплату можно только в течение трёх лет со срока уплаты налога (ст. 11.3 НК).

• за продажи 2019–2022 годов этот срок уже истёк — последний, за 2022 год, закрылся 15 июля 2026 года;
• за продажу в 2023 году уточнённую декларацию можно подать до 15 июля 2027 года — если тогда налог посчитали по старым правилам.

Уступка и продажа прав

• Квартиру купили по договору уступки — срок считается с даты полной оплаты по договору уступки.
• Продаёте не квартиру, а сами права по договору долевого участия (до сдачи дома) — срок владения роли не играет: доход уменьшают на расходы.

Частые вопросы