Встречная покупка квартиры: как продать и сразу купить другую
Чаще всего квартиру продают, чтобы купить другую. Деньги от продажи идут сразу на покупку — это и есть встречная, или альтернативная, сделка. Главное — чтобы обе сделки прошли одновременно и никто не остался без денег и без жилья.
- Встречная сделка — это цепочка: ваш покупатель платит вам, вы — продавцу новой квартиры. Чем длиннее цепочка, тем дольше и рискованнее.
- Обе сделки удобно подписать и подать в МФЦ в один день, а деньги провести через аккредитив — продавцы получают их после регистрации.
- Договоритесь заранее, где жить между сделками: часто продавец выезжает через несколько дней после регистрации, это пишут в договоре.
- Если квартира у вас меньше 3–5 лет, налог можно уменьшить вычетом за новую квартиру — до 2 млн ₽.
Как устроена
- Сначала покупатель на вашу квартиру. Без него купить новую не получится, если нет своих денег.
- Параллельно — новая квартира. Ищите продавца, которого устроит подождать, пока вы продаёте свою.
- Задатки в обе стороны. С покупателем и с продавцом — предварительные договоры с одинаковым сроком основной сделки.
- День сделки. Подписываете оба договора и подаёте в МФЦ в один день. Регистрация — 9 рабочих дней через МФЦ.
Как не остаться без денег
Самый спокойный способ — аккредитив: покупатель кладёт деньги в банк, а продавец получает их, когда Росреестр зарегистрирует переход права. В цепочке открывают аккредитивы по каждой сделке. Если сделка сорвётся, деньги вернутся тому, кто их положил. Подробнее — в статье «Аккредитив при покупке квартиры».
Что сделать заранее
- Проверьте все квартиры в цепочке, а не только свою новую: выписка ЕГРН (нет ли ареста и залога), кто собственник, не покупалась ли квартира с маткапиталом и нет ли среди собственников детей. Если есть — нужно разрешение опеки, и сделка займёт больше времени.
- Одобрите ипотеку до начала, если она нужна вам или вашему покупателю. Отказ банка в последний момент — частая причина, почему рассыпается вся цепочка.
- Если ваша квартира в залоге — получите согласие банка и узнайте, как он проводит такие сделки.
- Сроки выезда — в договорах, а не на словах. Один продавец, который не съехал вовремя, задерживает переезд всех следующих.
- Сдавайте документы на регистрацию одновременно по всем сделкам — чтобы не оказалось, что одна квартира уже продана, а вторая ещё не куплена.
Чем больше участников, тем выше риск, что кто-то передумает. Если в цепочке больше трёх квартир или в ней несколько ипотек, помощь опытного специалиста может окупиться.
Где жить между сделками
После регистрации квартира уже принадлежит покупателю. Чтобы вам было куда съехать, в договоре пишут срок, когда вы освобождаете квартиру и передаёте ключи, — обычно несколько дней после регистрации. Покупатель тоже часто договаривается так со своим продавцом. В нашем договоре этот срок выбирается в форме.
Налог
- Если квартира у вас дольше 3 или 5 лет — налога нет.
- Если меньше: доход уменьшают на 1 млн ₽ или на расходы на покупку, а если в том же году покупаете новую квартиру — ещё и на вычет за неё, до 2 млн ₽. Нужна декларация 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
- Если это ваше единственное жильё, хватает 3 лет. Новая квартира, купленная за 90 дней до регистрации продажи, не мешает (ФНС: единственное жильё и 90 дней).
- Семьи с двумя и более детьми могут не платить налог при любом сроке, если покупают жильё больше по площади или дороже (ФНС: льгота семьям с детьми).
Частые вопросы
Что такое альтернативная сделка?
Как не потерять деньги при встречной покупке?
Можно ли уменьшить налог, если сразу покупаю другую квартиру?
- Гражданский кодекс РФ — ст. 867–873 (аккредитив), ст. 380, 429 (задаток, предварительный договор).
- Налоговый кодекс РФ — ст. 217.1 (срок владения, льгота семьям с детьми), ст. 220 (вычеты).
- ФНС: единственное жильё и 90 дней, ФНС: льгота семьям с детьми.