Сколько годовых на самом деле приносит ваша квартира

«Сдаю за сорок тысяч» — это ещё не доходность. Доходность появляется, когда из этих сорока вычесть налог, месяц простоя, коммуналку и сломавшийся холодильник. Ниже — калькулятор, который считает именно так, и объяснение, откуда берётся каждая цифра.

Калькулятор доходности

Заполните поля своими цифрами — результат пересчитывается сразу. Ничего никуда не отправляется, расчёт идёт прямо в вашем браузере.

Формула и почему именно такая

Доходность считают так:

Две вещи в этой формуле люди обычно упускают, и обе завышают результат.

Первое — знаменатель. Считать доходность от одной лишь цены покупки неправильно. Если вы купили квартиру за 8 миллионов и вложили ещё 600 тысяч в ремонт и мебель, то работает у вас 8,6 миллиона. Ремонт — это не «уже потраченное и забытое», это часть вложения, без которой квартира не сдавалась бы за эти деньги.

Второе — числитель. Годовая плата — это не «месячная × 12». Это месячная, умноженная на число месяцев, когда в квартире реально кто-то жил, за вычетом налога и всех расходов, которые несёте вы, а не жилец.

Расходы, о которых забывают

Собственники, которые впервые считают доходность, обычно вычитают только налог. На практике из платы уходит гораздо больше:

Отдельная строка, которую нельзя посчитать в рублях, — ваше время. Показы, звонки, поездки с ключами, разбор жалоб на соседей. Если вы сдаёте посуточно, эта строка становится главной: доходность там выше, но по сути это уже работа, а не пассивный доход.

Простой — самая дорогая строка

Посчитайте сами: при плате 45 000 ₽ один пустой месяц стоит 45 000 ₽. Налог по ставке 4% с годового дохода — около 21 600 ₽. То есть месяц простоя дороже, чем налог за весь год.

Из этого следует практический вывод, который расходится с интуицией: снижать плату ради быстрого заселения часто выгоднее, чем месяцами ждать «свою» цену. Скидка в 3 000 ₽ в месяц обходится в 36 000 ₽ в год — это меньше, чем один пустой месяц плюс нервы.

Второй вывод — про длину договора. Каждый новый жилец означает риск простоя, показов и ремонта. Поэтому спокойный жилец, который живёт третий год и вовремя платит, стоит того, чтобы не поднимать ему плату каждый год до рынка.

Какая доходность нормальная

Ориентиры для долгосрочной сдачи жилья в России:

• Ниже 4% — квартира куплена дорого относительно арендных ставок. Обычно так выглядят новостройки бизнес-класса и элитное жильё: они хуже «отбиваются» арендой, зато считаются более надёжным хранением денег.
• 4–7% — обычный, здоровый диапазон для долгосрочной аренды после налога и расходов.
• 7–9% — хороший результат. Так бывает у недорогих квартир в районах с постоянным спросом: рядом вуз, завод, крупная больница, метро.
• Выше 9% — почти всегда либо посуточная сдача (а это работа, а не рента), либо повышенный риск: сложный район, ветхий дом, нестабильные жильцы. Проверьте расчёт: скорее всего, в нём забыты простой или ремонт.

С чем сравнивать? С банковским вкладом. Вклад не требует ни времени, ни ремонта, ни разговоров с соседями. Поэтому квартира имеет смысл, когда её доходность хотя бы сопоставима со вкладом, а вы дополнительно рассчитываете на рост стоимости жилья или хотите оставить недвижимость детям.

Считать ли рост цены квартиры

Не смешивайте эти две вещи в одной цифре. Арендная доходность — это деньги, которые приходят на карту каждый месяц. Рост цены — это прибыль на бумаге, которая станет настоящей только в момент продажи, и то не факт: цены на жильё умеют стоять на месте годами.

Правильный подход — считать их отдельно и принимать решение по обеим цифрам. «Квартира даёт 5,5% годовых арендой, и я рассчитываю, что за десять лет она подорожает» — это честная формулировка. «У меня 15% годовых с учётом роста цены» — это цифра, которой невозможно пользоваться.

Частые вопросы