Налог со сдачи квартиры: 4, 6 или 13 процентов

Три законных варианта и один незаконный. Разница между крайними — больше сорока тысяч рублей в год с обычной однушки. Разбираем, кому что подходит, и почему «никто не узнает» работает всё хуже.

Три законных варианта

Доход от сдачи жилья облагается налогом всегда — вопрос только в том, по какой ставке и с какой отчётностью. У собственника-физлица есть три пути.

1. Налог на профессиональный доход — 4% с платежей от людей, 6% с платежей от организаций и ИП.
2. Обычный НДФЛ — 13% с декларацией раз в год.
3. Индивидуальный предприниматель на упрощённой системе — 6% плюс страховые взносы.

Четвёртый путь — не платить — мы разберём отдельно, вместе с ценой вопроса.

Самозанятость: 4 и 6 процентов

Официально режим называется налогом на профессиональный доход и введён Федеральным законом от 27.11.2018 № 422-ФЗ. Для арендодателя он устроен максимально просто:

• Ставка — 4%, когда платит физическое лицо, и 6%, когда платит организация или ИП.
• Декларации нет. Совсем. Учёт дохода ведёт приложение.
• Обязательных страховых взносов нет. Пенсионные взносы — только добровольно.
• Вычет 10 000 ₽ при регистрации: пока он не израсходован, ставки фактически 3% и 4%.
• Предел дохода — 2,4 млн ₽ в год нарастающим итогом. Это 200 тысяч в месяц: для обычной сдачи жилья потолок недостижим.

Что нужно делать каждый месяц: получили деньги — сформировали чек в приложении «Мой налог» и отдали его жильцу. Всё. До 12-го числа следующего месяца налоговая сама посчитает сумму, а вы оплачиваете её до 28-го числа.

Отдельно про государственных и муниципальных служащих: им закон разрешает применять этот режим, но только для дохода от сдачи жилых помещений. Для остальной деятельности — нет.

НДФЛ: 13 процентов

Если вы никуда не вставали на учёт, доход от аренды — это обычный доход физлица. Порядок такой:

• До 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, подаёте декларацию 3-НДФЛ.
• До 15 июля платите налог.
• Ставка — 13%. При совокупном годовом доходе свыше 2,4 млн ₽ к части, превышающей этот порог, применяется повышенная ставка по действующей прогрессивной шкале.

Единственное, чем НДФЛ выигрывает: к этому доходу можно применить налоговые вычеты — например, если в том же году вы покупали жильё или платили за лечение и обучение. Тогда вычет уменьшает налоговую базу, и фактическая нагрузка падает. У самозанятых вычетов нет, потому что это другой налог.

ИП на упрощёнке: 6 процентов

Вариант для тех, у кого квартир много или доход перевалил за лимит самозанятости. Ставка та же — 6%, но добавляются обязанности: страховые взносы за себя (их платят независимо от того, был ли доход), книга учёта, декларация раз в год, расчётный счёт.

Считать здесь нужно так: 6% + фиксированные взносы. Для одной-двух квартир эта конструкция почти всегда проигрывает самозанятости. Она начинает иметь смысл, когда годовой доход заметно превышает 2,4 млн ₽ либо когда вы сдаёте нежилые помещения.

Сравнение на цифрах

Квартира сдаётся за 45 000 ₽ в месяц, жильцы — обычная семья, простоя нет. Годовой доход — 540 000 ₽.

Разница между первой и последней строкой — 48 600 ₽ в год. Это примерно месячная плата, которую вы просто оставляете себе, потратив один вечер на регистрацию.

Что будет, если не платить

Многие считают, что риск — это «штраф тысяча рублей». На самом деле счёт складывается из четырёх частей:

• Сам налог за все годы, до которых дотянется проверка.
• Пени за каждый день просрочки.
• Штраф за неуплату — 20% от суммы налога, а при доказанном умысле 40% (ст. 122 НК РФ).
• Штраф за непредставленную декларацию — 5% от суммы за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 ₽ (ст. 119 НК РФ).

На доходе 540 000 ₽ в год за три года это примерно 210 000 ₽ налога плюс штрафы и пени сверху. Сравните с 64 800 ₽ за те же три года на самозанятости.

Как налоговая узнаёт

Массового автоматического поиска арендодателей нет — но и «никто не узнает» давно перестало быть правдой. Типичные источники:

• Заявления. Соседи, недовольные шумом или количеством жильцов; бывший супруг при разделе имущества; сам жилец после конфликта — это самый частый путь.
• Миграционный учёт. Если вы принимающая сторона для иностранных граждан, сведения о жилье уходят в государственные базы.
• Суд. Пошли взыскивать с жильца долг — принесли договор, а вместе с ним и подтверждение дохода.
• Работодатель жильца. Компании, снимающие квартиры для сотрудников, отражают эти расходы у себя в учёте.
• Сам договор. Наниматель предъявляет его для оформления выплат, регистрации по месту пребывания, визы или ВНЖ.

Частые вопросы