Как сдавать квартиру в России, живя за границей: налог, доверенность, деньги

Самый частый страх уезжающих — «я стану нерезидентом и буду платить 30%». Для самозанятого это не так: ставка остаётся 4%, где бы вы ни жили. Остальное — организационные вопросы: кто подпишет договор, как получать деньги и кто зайдёт в квартиру, если потечёт кран. Всё это решается до отъезда за пару дней.

Налог: 4%, а не 30%

Налоговым нерезидентом человек становится, прожив за пределами России больше 183 дней в году. Для тех, кто платит НДФЛ, это дорого: ставка с дохода от сдачи вырастает с 13% до 30%, и вычетов нет. Отсюда и страх.

Но налог на профессиональный доход устроен иначе. Закон 422-ФЗ о самозанятых не содержит требования быть налоговым резидентом — условие только одно: гражданство России или страны ЕАЭС. Минфин прямо разъяснил это в письме от 20.01.2020 № 03-11-11/2644: гражданин России, живущий за границей, может применять НПД. Ставка та же — 4% с платежей от людей и 6% от организаций, и она не меняется от того, сколько дней вы провели в стране.

Отдельно про регион: в «Мой налог» указывается регион ведения деятельности. Для сдачи квартиры это регион, где квартира находится, — так и оставляйте, независимо от того, откуда вы заходите в приложение.

Кто подписывает договор

Наймодатель в договоре — вы, собственник. Но подписывать его в России, показывать квартиру и передавать ключи должен кто-то на месте. Это делает представитель по доверенности: родственник, друг, человек, которому вы доверяете ключи.

В договоре это выглядит так: «от имени которого по доверенности № … от … действует …» — и дальше данные представителя. Подпись ставит он, а стороной остаётесь вы. Частая ошибка — записать наймодателем самого представителя: тогда получается, что квартиру сдал человек без прав на неё. В образце договора по доверенности конструкция уже собрана правильно.

Доверенность нужна нотариальная, и в ней должно быть прямо написано право сдавать квартиру внаём, подписывать договор и получать плату. Оформить её можно у любого нотариуса в России до отъезда, а если вы уже уехали — в российском консульстве: консул удостоверяет доверенности так же, как нотариус.

Как получать деньги и выдавать чеки

Проще всего — перевод на вашу российскую карту: жилец платит как платил бы, будь вы в соседнем доме. Два момента, которые стоит проверить заранее, пока вы ещё в России: работает ли приложение вашего банка из той страны, куда вы едете, и не заблокирует ли банк вход «из необычного места». Уточните это в поддержке и, если нужно, сделайте вторую карту в другом банке.

Чек в «Мой налог» вы выдаёте сами, из любой точки мира, — приложение и его веб-версия за рубежом работают. Порядок обычный: пришла плата → сформировали чек → до 28-го числа следующего месяца оплатили налог. Если деньги принимает представитель наличными, чек всё равно выдаёте вы — на сумму, которую он получил.

Кто присмотрит за квартирой

Это то, о чём думают в последнюю очередь, а нужно — в первую. Потёк кран, сосед снизу звонит в дверь, нужно снять показания или впустить мастера обслуживать котёл, жилец съезжает и надо принять квартиру. Всё это невозможно сделать по видеосвязи.

Варианты: тот же представитель по доверенности, если он готов; знакомый, которому вы платите за выезды; или человек, который занимается этим профессионально. В любом случае договоритесь заранее, что входит в его задачи и сколько это стоит, — и оставьте ему опись имущества и фото квартиры, чтобы при выезде жильца ему было с чем сравнивать.

Что сделать до отъезда

• Оформить самозанятость в «Мой налог», если ещё нет.
• Сделать нотариальную доверенность на представителя — с правом сдавать, подписывать, получать плату.
• Проверить, что банк и «Мой налог» будут работать из вашей страны.
• Договориться, кто принимает оплату, показания, впускает мастера и принимает квартиру при выезде.
• Составить договор с описью имущества и показаниями счётчиков и оставить представителю подписанный экземпляр, а себе — фото каждой страницы.
• Если договор понадобится за рубежом — для визы, банка, вида на жительство — сделать краткую версию на одной странице: перевод и заверение оплачиваются постранично.

И про продажу. Если вы думаете не сдавать, а продать квартиру, живя за границей, — там правила совсем другие и заметно жёстче, и про них будет отдельная статья. Сдача же из-за рубежа — задача решаемая, и пугаться её не стоит.