Самозанятость для арендодателя: как оформить за вечер

Это самый простой способ сдавать квартиру законно и платить 4% вместо 13%. Ни походов в налоговую, ни деклараций, ни бухгалтера. Разбираем по шагам — и отдельно те страхи, из-за которых люди тянут годами.

Кому подходит, а кому нет

Режим создан ровно под такие случаи, как сдача своей квартиры. Но у него есть границы.

Подходит, если:

• вы сдаёте жилое помещение — квартиру, комнату, дом, дачу;
• доход за год не превысит 2,4 млн ₽ (это 200 тысяч в месяц);
• вы физическое лицо или ИП без работников.

Не подходит, если:

• объект нежилой — апартаменты, гараж, машино-место, кладовка, офис, склад;
• жильё снимает ваш нынешний работодатель или тот, у кого вы работали меньше двух лет назад;
• вы перепродаёте чужое жильё в субаренду как посредник — это уже другая деятельность.

Государственным и муниципальным служащим режим разрешён, но только для дохода от сдачи жилья — на другую подработку он не распространяется.

Как встать на учёт: три способа

Все три бесплатны, ходить никуда не надо, госпошлины нет.

1. Приложение «Мой налог»

Официальное приложение ФНС, есть в магазинах приложений и на сайте npd.nalog.ru. Внутри — три варианта регистрации:

• По паспорту. Сканируете разворот камерой и делаете селфи — приложение сверяет лицо с фото.
• Через личный кабинет налогоплательщика. Нужны ИНН и пароль от кабинета ФНС. Самый быстрый путь.
• Через Госуслуги. Вход подтверждённой учётной записью.

2. Через банк

Крупные банки встроили регистрацию в свои приложения — например, у Сбербанка это сервис «Своё дело» в СберБанк Онлайн. Удобно тем, что чеки формируются там же, где приходят деньги, и налог списывается с той же карты. Отчётность и ставки при этом ровно те же — это тот же самый режим, просто другой интерфейс.

3. Веб-кабинет на сайте ФНС

Если не хочется ставить приложение, есть кабинет плательщика налога на профессиональный доход в браузере. Функции те же: регистрация, чеки, начисления.

Что делать после регистрации

Ежемесячный цикл выглядит так:

1. Жилец заплатил — вы формируете чек в приложении в тот же день.
2. До 12-го числа следующего месяца налоговая сама считает налог и присылает сумму.
3. До 28-го числа вы её оплачиваете — прямо в приложении, картой.

Всё. Никаких деклараций, книг учёта и походов в инспекцию. Если в каком-то месяце дохода не было — вы просто ничего не делаете и ничего не платите.

Чек: как выдать и зачем он нужен

Чек — единственная отчётность самозанятого. Именно из чеков складывается сумма, которую посчитает налоговая.

Как выдать: в приложении нажимаете «Новая продажа», указываете сумму, выбираете, кто заплатил — физическое лицо или организация, пишете назначение вроде «Плата за наём жилого помещения за август 2026». Чек можно отправить ссылкой, в мессенджере, по почте или показать QR-кодом.

Способ оплаты роли не играет: наличные, перевод на карту, оплата через банк — чек нужен в любом случае. Если жилец платит переводом, удобно сразу отправлять ему чек ответным сообщением: это дисциплинирует обе стороны и заодно фиксирует, что платёж был.

Ошиблись в сумме или жилец вернул деньги — чек можно аннулировать в приложении, налог пересчитается автоматически.

Вычет 10 000 ₽

При первой регистрации государство даёт бонус — 10 000 ₽. Он работает не как выплата, а как скидка на налог: пока бонус не израсходован, ставка фактически снижается с 4% до 3% и с 6% до 4%. Отдельно ничего оформлять не нужно, вычет применяется сам.

На обычной квартире за 45 000 ₽ в месяц этого бонуса хватает примерно на два года.

Страхи, из-за которых тянут годами

«Заберут пенсию»

Нет. Уже накопленные стаж и баллы остаются с вами навсегда. Самозанятость просто не добавляет новых, потому что обязательных пенсионных взносов в этом режиме нет — их можно платить добровольно, если хотите. Работаете параллельно по трудовому договору — стаж идёт от работодателя как обычно.

«Придут с проверкой»

Выездных проверок для самозанятых не предусмотрено: проверять нечего, вся информация и так у налоговой. Куда выше риск у того, кто получает доход и не декларирует его вовсе.

«Потеряю льготы и пособия»

Доход самозанятого учитывается при назначении мер поддержки так же, как любой другой официальный доход. Это может как помочь (доход подтверждён), так и повлиять на расчёт — зависит от конкретного пособия. Скрытый доход в этом смысле не «безопаснее», он просто не подтверждён, и справку о нём получить негде.

«Не смогу подтвердить доход для ипотеки»

Наоборот. В приложении формируется справка о доходе за любой период — её принимают банки и госорганы. У человека, который сдаёт квартиру без оформления, такой справки нет вообще.

«Это навсегда»

Сняться с учёта можно в любой момент, в два нажатия, без объяснения причин и без штрафов. Потом при желании — зарегистрироваться снова.

Частые вопросы