Сдача апартаментов: почему нельзя быть самозанятым и что выбрать вместо

Люди в апартаментах живут, спят и готовят — но по документам это нежилое помещение, и налог на профессиональный доход к ним не применяется. Это прямой ответ ФНС, а не чья-то трактовка. Значит, остаётся выбрать между 13% и ИП на упрощёнке — и посчитать, где граница выгоды.

Почему самозанятость не подходит

Закон о самозанятых прямо перечисляет, какие доходы не попадают под этот режим. Среди них — доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество, за исключением аренды (найма) жилых помещений (статья 6 закона 422-ФЗ). Исключение сделано только для жилья.

Апартаменты жильём по документам не являются: это нежилое помещение, пусть и с кухней, кроватью и душем. Поэтому на вопрос «можно ли сдавать апартаменты как самозанятый» ФНС отвечает дословно: «Нет, не можете. Доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений) не могут быть учтены в рамках специального налогового режима».

Два варианта: 13% или ИП

Физическое лицо, НДФЛ 13%. Ничего оформлять не нужно. Раз в год, до 30 апреля, подаёте декларацию 3-НДФЛ за прошлый год, до 15 июля платите налог. Плюс — простота и отсутствие взносов. Минус — ставка и декларация. Если вы стали налоговым нерезидентом, ставка вырастает до 30%.

ИП на упрощённой системе, 6% с дохода. Регистрация бесплатная, через Госуслуги или банк, занимает несколько дней. Ставка вдвое ниже, но появляются обязательные страховые взносы — около 57 000 ₽ в год фиксированных плюс 1% с дохода свыше 300 000 ₽. Главное: на УСН «доходы» без работников взносы уменьшают налог, вплоть до нуля. То есть при небольшом доходе вы платите фактически только взносы, а при большом — 6% минус взносы.

Взносы при этом не выброшенные деньги: они идут на вашу пенсию и медицинское страхование. Но это расход, который есть даже в месяцы простоя.

Где граница выгоды — расчёт

Посчитаем на круглых числах для 2026 года. Фиксированные взносы ИП — около 57 000 ₽ в год.

• Аренда 50 000 ₽ в месяц — доход 600 000 ₽ в год. НДФЛ: 78 000 ₽. ИП: 6% = 36 000 ₽, но взносы 57 000 ₽ больше налога, значит налог = 0, а заплатите вы взносы 57 000 ₽ плюс 1% с суммы свыше 300 000 ₽ (3 000 ₽). Итого около 60 000 ₽ — уже дешевле, чем НДФЛ, но разница невелика.
• Аренда 80 000 ₽ в месяц — доход 960 000 ₽. НДФЛ: 124 800 ₽. ИП: налог 57 600 ₽ полностью перекрывается взносами, платите взносы 57 000 ₽ + 6 600 ₽ (1% сверх 300 000) ≈ 63 600 ₽. Экономия около 60 000 ₽ в год.
• Аренда 30 000 ₽ в месяц — доход 360 000 ₽. НДФЛ: 46 800 ₽. ИП: взносы 57 000 ₽ + 600 ₽ ≈ 57 600 ₽. Здесь ИП дороже: взносы съедают всю выгоду от ставки.

Какой договор заключать

Договор найма жилого помещения для апартаментов не подходит — глава 35 ГК написана про жильё. Заключается договор аренды: стороны называются арендодатель и арендатор, отношения регулирует глава 34 ГК.

Практические следствия: договор аренды недвижимости на срок год и более подлежит государственной регистрации, поэтому его обычно заключают на 11 месяцев и продлевают. Защитные нормы, которые закон даёт нанимателю жилья, здесь не работают — стороны свободнее в условиях, и тем важнее подробно прописать депозит, порядок расторжения и ответственность за имущество.

В нашем конструкторе для этого подходит вариант с договором аренды, а в поле «Тип помещения» есть значение «Апартаменты» — оно подставится в текст договора вместо «квартиры».

Что ещё отличается

• Коммунальные платежи выше. Апартаменты считаются коммерческой недвижимостью, тарифы на воду, свет и тепло для них выше, чем для жилья. Это стоит учесть, договариваясь, кто платит коммуналку.
• Налог на имущество выше. Ставки для нежилых помещений заметно больше, чем для квартир, и льготы собственникам жилья на них не распространяются.
• Постоянной регистрации нет. В апартаментах нельзя зарегистрироваться по месту жительства — жильцу это может быть важно, и лучше сказать об этом на просмотре.
• Доходность считается иначе. Цена апартаментов ниже квартиры, а расходы выше, поэтому считайте честно: калькулятор доходности подойдёт, только вычтите коммуналку и налог по своим ставкам.