Коммуналка при сдаче квартиры: кто платит и как это записать в договоре

У меня коммуналку платит жилец — всю, что начисляется по квартире. Это не жадность, а единственная схема, при которой человек следит за счётчиками и не оставляет окна открытыми зимой при включённых батареях. А если вам как собственнику положена компенсация или льгота — это ваш бонус, к жильцу он отношения не имеет.

Почему платит жилец

Коммунальные платежи — это плата за то, чем пользуются: воду, свет, тепло, вывоз мусора, лифт. Пользуется всем этим жилец. Когда за это платит собственник, у жильца нет причин закрывать кран и выключать свет, а у собственника каждый месяц появляется неприятный сюрприз в квитанции.

Когда платит жилец, всё встаёт на место: он следит за счётчиками, потому что это его деньги, и не задаёт вопрос «а почему в этом месяце больше». Закон, кстати, по умолчанию говорит то же самое: если договором не установлено иное, коммунальные платежи вносит наниматель (статья 678 ГК).

Четыре варианта в договоре

В нашем договоре это один выбор в форме, и за ним стоят четыре разных формулировки:

1. Платит жилец — всё. Коммунальные платежи и электроэнергия целиком на нанимателе. Самый простой и понятный вариант, я пользуюсь им.
2. Жилец платит по счётчикам, остальное — собственник. Вода и свет по показаниям — жилец; отопление, содержание дома, мусор — собственник. Так делают, когда квартира небольшая и «остальное» почти не меняется. Минус: собственник платит за то, чем не пользуется.
3. Платит собственник. Встречается при высокой плате, куда всё уже заложено. Работает, только если счётчики не растут от беспечности жильца, — а они растут.
4. Включено в плату за наём. Одна сумма, внутри которой коммуналка. Удобно жильцу, невыгодно вам: вся сумма становится вашим доходом и облагается налогом (об этом ниже).

Счётчики: где обычно теряют деньги

Почти все споры о коммуналке — не о том, кто платит, а о том, с какого числа. Жилец заехал 10-го, квитанция пришла за весь месяц, и непонятно, сколько из этого нагорело до него. Спор на несколько сотен рублей, а осадок на весь срок найма.

Решение простое и занимает две минуты: в день передачи ключей сфотографировать все счётчики вместе с жильцом и вписать цифры в договор — для этого там есть отдельный пункт. При выезде — то же самое в акте возврата или просто сообщением в мессенджер. Всё, что между двумя цифрами, — его. Что до и после — не его.

Ещё договоритесь, кто и когда передаёт показания в управляющую компанию. Если их не передавать, начисляют по среднему или по нормативу, а это всегда дороже, чем по факту, — и потом придётся разбираться, чей это перерасход.

Ваша компенсация — ваш бонус

Собственникам иногда положены льготы или компенсации на коммунальные услуги — по возрасту, статусу, региональным программам. Возникает вопрос: раз часть коммуналки мне возвращают, не должна ли я снизить плату жильцу?

Нет. Льгота назначена вам по вашему личному основанию и к жильцу не имеет никакого отношения. Он платит коммунальные платежи по договору — столько, сколько начислено. Компенсация, которую вы получаете, — ваш дополнительный доход, и он никак не связан с тем, кто живёт в квартире. Считайте его приятным бонусом к доходности.

Налог и коммуналка

Здесь есть тонкость, которая стоит денег. Если жилец возмещает фактические расходы по счётчикам и в договоре так и написано, эти деньги — не ваш доход: вы просто передаёте их поставщику. Налогом они не облагаются. А если коммуналка включена в плату за наём одной суммой, налоговая считает доходом всю сумму — и с коммуналки вы платите те же 4%.

Отсюда правило: коммуналку оформлять отдельно от платы за наём. Вариант 1 или 2 из списка выше, а не вариант 4. На плате в 35 000 и коммуналке в 6 000 разница — примерно 3 000 рублей налога в год. Немного, но это деньги, которые вы отдаёте просто за неудачную формулировку.

Подробно про ставки и режимы — в статье про налог.