Кто платит за ремонт и поломки в съёмной квартире: собственник или жилец

Моё правило простое, и оно совпадает с законом: всё, что изнашивается само, оплачиваю я. Стиральная машина отработала своё, потёк смеситель, пришло время обслужить газовый котёл — это мои расходы как владельца. Что сломал жилец — платит жилец. Спор возникает только там, где непонятно, износ это или вина.

Правило: износ — мой, вина — его

Квартира со всем, что в ней стоит, — мой актив. Он приносит доход и при этом стареет: холодильнику десять лет, смеситель отработал ресурс, стиральная машина шумит на отжиме. Это происходит независимо от того, кто в квартире живёт. Перекладывать возраст своей техники на жильца — всё равно что просить его оплатить амортизацию. Он платит за проживание, а не за право чинить моё имущество.

Другое дело — вина. Разбитая стеклянная полка в холодильнике, залитый ноутбуком стол, стиральная машина с монетами в барабане, дверца шкафа, которую дёрнули так, что вырвало петли, — это не износ. Это ущерб, и он оплачивается из депозита или напрямую.

Граница проходит по причине, а не по тому, кто пользовался. Сломалась ли вещь потому, что ей пора, или потому, что с ней что-то сделали. Мастер обычно называет причину сразу, и в спорных случаях я ориентируюсь на его слова.

Что говорит закон

Статья 681 ГК делит ремонт на два вида: текущий — обязанность нанимателя, капитальный — обязанность наймодателя, если договором не установлено иное. Слова «текущий ремонт» многих сбивают: кажется, что раз ремонт текущий, значит любая поломка — на жильце.

На практике под текущим ремонтом понимают мелкое поддержание, которое не требует замены вещей: лампочки, подтянуть ручку, прочистить слив, подклеить отошедший уголок обоев. Замена сломавшейся стиральной машины или смесителя — не текущий ремонт, а замена имущества наймодателя, и по умолчанию это его расход. Договор может распределить это иначе, но ниже я объясню, почему не стоит.

Газовый котёл и другое «обслуживание»

Отдельная история — то, что требует не ремонта, а регулярного обслуживания. Газовый котёл, колонка, плита: по Правилам пользования газом (постановление Правительства № 410) договор на техническое обслуживание внутриквартирного газового оборудования заключает собственник, и за его исправность отвечает тоже он. Это плановый расход владельца, как налог на имущество, и к жильцу он отношения не имеет.

Так же я отношусь к любому плановому обслуживанию: чистка кондиционера, замена фильтров в водоочистке, поверка счётчиков. Всё это — содержание моего имущества. Жилец лишь обязан пустить мастера в назначенное время, и это стоит проговорить заранее.

Разбор типичных случаев

• Потёк смеситель, капает бачок. Износ прокладок и картриджа — собственник. Если жилец сообщил сразу — вопросов нет. Если молчал полгода и залил соседей — ущерб соседям уже на жильце: он нарушил обязанность сохранять помещение.
• Сломалась стиральная машина. Мастер скажет: подшипники и возраст — собственник; посторонний предмет в барабане, перегруз, залитый водой модуль — жилец.
• Перестал морозить холодильник. Компрессор — износ, собственник. Сломанная полка или отломанная ручка — жилец.
• Засорилась канализация. Если причина в квартире — тряпка, наполнитель для кошачьего туалета, жир — жилец. Если засор в общем стояке — это вообще управляющая компания.
• Перегорела лампочка, сломалась розетка. Лампочка — жилец, это текущее. Розетка — зависит: искрит от старой проводки — собственник; выдернули вилку с корнем — жилец.
• Царапины на полу, потёртый диван, выцветшие обои через два года. Нормальный износ, ничего не удерживается. Об этом подробно — в статье про депозит.

Что записать в договоре

Самый важный пункт — не «кто платит», а обязанность жильца сразу сообщать о любой неисправности. Протечка, которую заметили в день появления, стоит прокладку. Та же протечка через три месяца — ремонт потолка у соседей снизу. Поэтому я никогда не переписываю все поломки на жильца: с таким пунктом он будет молчать до выезда, чтобы не платить, и мелкая проблема вырастет в большую.

Разумная схема, которая уже есть в нашем договоре: наниматель обязан бережно относиться к имуществу и поддерживать помещение в надлежащем состоянии, отвечает за ущерб по своей вине, а порядок посещения квартиры собственником и мастером оговорён заранее. Опись имущества с состоянием на день заселения закрывает вопрос «так и было».

И последнее, из практики: реагируйте на сообщение о поломке в тот же день. Жилец, который видит, что вы чините быстро, будет сообщать о проблемах сразу. Жилец, который две недели ждёт мастера, в следующий раз не напишет вовсе.