Депозит при аренде квартиры: почему им нельзя платить за последний месяц

Депозит отдаётся один раз — в день выезда, после того как вы приняли квартиру и увидели, что с ней всё хорошо. Не раньше. Всё остальное в этой статье — следствия этого правила и пара историй о том, во что обходится доброта.

Главное правило: депозит отдаётся после осмотра

Депозит нужен ровно для одного момента — дня, когда жилец съезжает, а вы заходите в квартиру и смотрите, что с ней стало. Всё остальное время он просто лежит. Если в этот единственный момент денег у вас в руках нет, депозит не сработал — сколько бы правильных слов о нём ни было в договоре.

Поэтому порядок один: жилец собрал вещи, вы вместе прошли по квартире, посмотрели мебель, технику, сантехнику, сняли счётчики, пересчитали ключи. Всё хорошо — отдаёте депозит тут же, целиком. Что-то не так — удерживаете и объясняете, что именно и сколько. Только так, в такой последовательности.

«Давайте последний месяц в счёт депозита»

Эту фразу слышал каждый, кто сдавал квартиру. Звучит разумно: деньги те же, зачем гонять их туда-сюда. Жилец экономит месяц платы при переезде, а вам вроде ничего не стоит.

Стоит. Вот что происходит на самом деле. Жилец живёт последний месяц бесплатно — «в счёт депозита». Потом съезжает. Вы заходите принимать квартиру и видите прожжённую столешницу, отвалившуюся дверцу шкафа и ванну, которую не мыли полгода. Удержать не из чего: депозита у вас уже нет, вы его «зачли». Жильца тоже нет — он уехал с ключами от новой квартиры. Дальше только просить, а просьбы после выезда работают плохо.

В нашем договоре это записано прямо: депозит не может быть использован как плата за последний месяц без письменного согласия наймодателя. Жильцу проще принять правило, когда оно напечатано, а не звучит как ваш каприз.

Сколько брать и как записать в договоре

Размер — одна месячная плата. Меньше не покрывает ни серьёзную поломку, ни месячный долг. Больше — отпугивает хороших жильцов: при заезде человек и так платит двойную сумму, и на две с половиной платы согласится только тот, кому очень надо, а это само по себе плохой знак.

В договоре нужны четыре вещи, и без любой из них депозит превращается в спор:

• сумма;
• что это обеспечительный платёж (так его называет статья 381.1 ГК), а не аванс и не плата за последний месяц;
• за что удерживается: повреждение имущества, долг по плате и коммунальным, уборка;
• когда возвращается: при выезде после осмотра либо в течение нескольких дней, когда придут последние квитанции.

Уборка при выезде: клининг или его стоимость

Второе правило, которое я вывела дорогой ценой. При выезде квартира должна быть убрана профессионально — либо жилец заказывает клининг сам, либо стоимость клининга удерживается из депозита. Об этом я говорю ещё на просмотре, и это записано в договоре отдельным пунктом.

Почему не «сами уберём»? Потому что уборка в день переезда — это не уборка. Это протереть то, что попалось на глаза, между двумя коробками, пока такси ждёт внизу. Плита изнутри, холодильник, швы в ванной, пыль на шкафах — до этого не доходит никогда. Не потому что люди плохие, а потому что в день переезда голова занята другим.

Про «дорогую цену». Я — человек добрый, и это моя слабость как арендодателя. «Мы уберёмся сами, честно-честно» — и я кивала. А потом стояла в пустой квартире с ведром и тряпкой, потому что показ завтра, а клининг сегодня уже не вызвать. Так было не раз и не два, пока я не поняла: золотой характер в этом вопросе стоит от трёх до пяти тысяч и один выходной. С тех пор правило одно, оно напечатано в договоре, и обсуждать его я не обсуждаю. Всем стало проще — включая жильцов, которые заранее знают, чего ждать.

За что удерживать можно, а за что нет

Можно — за то, что записано в договоре и что можно показать:

• повреждения сверх обычного износа: сломанная мебель, прожжённая столешница, дыры в стенах, разбитая техника;
• долг по плате и коммунальным платежам;
• уборка, если квартира сдана грязной и в договоре есть пункт про клининг;
• пропавшие вещи из описи.

Нельзя — за естественный износ. Потёртый диван после двух лет, выцветшие обои, царапины на полу в прихожей, подтёкший за годы смеситель — это нормальная жизнь квартиры, и по закону жилец за неё не отвечает. Попытка удержать «за то, что квартира уже не новая» почти всегда заканчивается ссорой, а при упорстве жильца — и судом, который вы проиграете.

Чтобы спор вообще не возник, нужна точка отсчёта — опись с состоянием на день заселения и фотографии. Без неё «так и было» невозможно ни доказать, ни опровергнуть. Опись входит в договор приложением; если хочется зафиксировать состояние подробнее, есть акт приёма-передачи.

Как возвращать, чтобы не поссориться

Осмотр — вместе с жильцом, не после его отъезда. Всё, что удерживаете, называете сразу и показываете: вот дверца, вот столешница, вот стоимость. Сумму удержания лучше подтвердить чем-то внешним — ценой ремонта, чеком за клининг, счётом за коммуналку.

Удержанное запишите. Если жилец съезжает раньше срока — в соглашении о расторжении: сколько возвращено, сколько удержано и за что. Если в срок — достаточно акта возврата или простого сообщения в мессенджер с перечнем. Письменный след защищает обе стороны: жильца — от «а ещё вспомнила», вас — от «ничего такого не было».

И последнее. Если всё в порядке — отдавайте депозит сразу, в день выезда, не «на неделе». Это те люди, которые будут вас рекомендовать.