Жилец не платит за квартиру: что делать по шагам

Правило, к которому я пришла за годы сдачи: один раз можно войти в положение — у всех бывает. Если задержка повторяется, это уже не обстоятельства, а привычка, и с таким жильцом лучше расстаться, пока долг ещё маленький. Ниже — что делать на каждом шаге и где здесь граница закона.

Первая задержка: войти в положение

Задержка на несколько дней случается у хороших жильцов: сдвинулась зарплата, заболел ребёнок, переводили деньги с карты на карту и что-то зависло. Реагировать на это как на катастрофу — испортить отношения с человеком, который в остальном вас устраивает.

Что я делаю в первый раз: в день, следующий за датой оплаты, пишу короткое сообщение без упрёков — «Добрый день, оплата за октябрь не пришла, когда ждать?». Не звоню: письменный ответ с новой датой остаётся в переписке, и если что-то пойдёт не так, у меня есть дата, которую человек назвал сам.

Пени за несколько дней я в первый раз не начисляю, хотя по договору могу. Это дешёвый способ показать, что вы человек, а не автомат. Но сам пункт о пенях в договоре нужен — не чтобы брать, а чтобы жилец знал, что просрочка стоит денег.

Вторая задержка: почему я расстаюсь

Если задержка повторилась в следующем месяце — это уже не обстоятельства. Это человек так живёт: платит, когда получится, и оплата квартиры у него не первая в списке. Дальше будет только хуже, потому что вы уже показали, что подождать можно.

Здесь вступает самая невыгодная стратегия собственника — «подожду ещё месяц, вдруг наладится». Каждый месяц ожидания стоит ровно месяц платы, а долг растёт быстрее, чем депозит. Через три месяца вы с долгом в две-три платы, жильцом, которому нечем платить, и квартирой, которую всё это время нельзя было сдать другому.

Отдельный признак, который я не прощаю даже в первый раз: жилец пропал. Не отвечает на сообщение день, два, неделю. Задержка с объяснением — это обстоятельства. Задержка молчанием — это уже решение не платить.

Пени и депозит: что можно удержать

Пени. Начислять можно только то, что записано в договоре. В нашем договоре это отдельный пункт: процент от просроченной суммы за каждый день, обычно 0,1–1%, и число дней просрочки, после которого собственник вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке. Если такого пункта нет, закон даёт лишь проценты по ключевой ставке за пользование чужими деньгами (статья 395 ГК) — это копейки.

Депозит. Из него можно удержать долг по плате и коммунальным, если в договоре так написано. Но помните две вещи. Депозит обычно равен одному месяцу, и он же — ваша защита от порчи имущества: если долг съел депозит, за сломанный шкаф удерживать будет не из чего. И депозит нельзя разрешать «прожить» в счёт последнего месяца — почему, я подробно писала отдельно.

Как расстаться по-хорошему

Расторгнуть договор досрочно может любая сторона. В нашем договоре для этого есть два пункта: срок, за который стороны предупреждают друг друга о расторжении, и право наймодателя расторгнуть договор при просрочке оплаты дольше записанного числа дней. В разговоре на них удобно сослаться: это не ваш каприз, а условие, под которым человек подписался.

Дальше — соглашение сторон. Вы вместе назначаете дату выезда и закрываете деньги: что с долгом, что с депозитом, есть ли рассрочка. Большинство жильцов, которым нечем платить, соглашаются — им самим нужен понятный выход и спокойное расставание.

Что предложить, чтобы человек согласился:

• дату выезда через две-три недели — время найти жильё;
• простить пени в обмен на выезд в срок и квартиру в порядке;
• долг закрыть депозитом, остаток — рассрочкой, записанной в соглашении.

Всё это умещается на одной странице соглашения о расторжении: дата прекращения договора, возврат ключей, долг и срок его погашения, что с депозитом. В день выезда принимаете квартиру, подписываете, и история закрыта.

Как до этого не доводить

Почти все истории с долгами начинаются не в момент просрочки, а на просмотре и при подписании.

• Отбор на показе. Сомнение — почти никогда не «показалось». Признаки, по которым видно за пятнадцать минут.
• День оплаты под зарплату жильца. Спросите, когда ему удобно платить, и поставьте дату через день-два после зарплаты — это снимает половину задержек.
• Депозит — не на словах. Сумма, за что удерживается, когда возвращается — в договоре.
• Пени в договоре. Не чтобы брать, а чтобы просрочка имела цену.
• Не давать второй шанс дважды. Это и есть всё правило.