Договор найма квартиры: какие пункты обязательны

Скачанный из интернета договор на одну страницу обычно не работает в тот единственный момент, когда он нужен: жилец не платит, техника сломана, а депозит уже потрачен. Разбираем, без чего договор недействителен и что в него добавить, чтобы он реально защищал.

Наём или аренда — в чём разница

Если квартиру снимает обычный человек, это договор найма жилого помещения — глава 35 Гражданского кодекса. Стороны называются наймодатель и наниматель.

Если квартиру снимает организация — например, компания для своего сотрудника, — это договор аренды, глава 34. Стороны: арендодатель и арендатор. При этом организация вправе использовать жильё только для проживания граждан.

Почему это важно: у найма есть защитные нормы в пользу жильца, которых нет в аренде. Например, наймодатель не может просто так выселить нанимателя — только через суд и только по основаниям, перечисленным в законе. Договор, названный «арендой» при жильце-человеке, от этого не перестаёт быть наймом: суд будет смотреть на существо отношений, а не на заголовок. Но правильное название избавляет от лишних споров.

Без чего договора просто нет

Юристы называют это существенными условиями. Их отсутствие означает, что договор считается незаключённым — то есть его как бы не было.

1. Предмет: какая именно квартира

Должно быть однозначно понятно, о каком помещении речь. Минимум — точный адрес с номером квартиры. Лучше — плюс площадь, этаж, количество комнат и кадастровый номер.

2. Плата за наём

Размер платы должен быть указан прямо. Формулировки «по договорённости сторон» или «согласно рыночным ставкам» не годятся — это отсутствие цены.

Сразу же имеет смысл написать: до какого числа месяца вносится плата, каким способом (наличными под расписку, переводом на конкретный счёт), и оговорить, что размер платы в одностороннем порядке не меняется. Последнее — прямая норма закона в пользу жильца, но лучше, когда она есть и в тексте: меньше поводов для спора.

3. Основание вашего права на квартиру

Формально это не существенное условие, но на практике жилец почти всегда просит показать, что квартира ваша. Разумно указать документ-основание: договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор долевого участия — и дату записи о праве в реестре недвижимости. Это же защищает вас: наниматель потом не сможет заявить, что не знал, кто собственник.

Срок и почему 11 месяцев

Если срок в договоре не указан, он считается заключённым на пять лет. Это редко устраивает собственника, поэтому срок пишут всегда.

Почему именно 11 месяцев: договор найма, заключённый на срок не менее года, влечёт государственную регистрацию ограничения права собственности (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Заявление в Росреестр нужно подать в течение месяца со дня заключения. Срок в 11 месяцев выводит договор из-под этого требования — при том, что его сила и защита никак не уменьшаются.

Продлевать можно сколько угодно раз: либо перезаключить договор на новый срок, либо заранее записать условие об автоматическом продлении, если ни одна сторона не заявила об отказе.

Пункты, которые спасают на практике

Формально без них договор действителен. Фактически именно из-за них потом и ссорятся.

Страховой депозит

Самый частый источник конфликта. Напишите четыре вещи: сумму; что это обеспечительный платёж за сохранность имущества, а не плата за последний месяц; за что он может быть удержан (повреждение имущества, долг по коммуналке, неоплаченный месяц); в какой срок возвращается после выезда и подписания акта.

Показания счётчиков на день заезда

Одна строка в договоре или в акте — и через год не будет спора, кто «нажёг» лишние десять тысяч. Записывайте показания электричества, холодной и горячей воды на дату передачи ключей.

Кто платит коммунальные услуги

Максимально конкретно, без «по договорённости». Обычно вариантов три: жилец платит всё; жилец платит по счётчикам, собственник — содержание и отопление; собственник платит всё, а плата за наём это уже включает. Любой из них рабочий — лишь бы он был написан.

Кто ещё будет жить

Перечислите поимённо всех, кто вселяется вместе с нанимателем. Закон требует, чтобы постоянно проживающие граждане были указаны в договоре, и это ваша защита от ситуации, когда в однушку въезжает восемь человек.

Опись имущества

Отдельное приложение со списком: техника, мебель, состояние, при желании фотографии. Без описи фраза «верните всё как было» юридически пуста — непонятно, как было.

Бытовые договорённости

Животные, курение, ремонт и перестановки, возможность сдавать в поднаём, уборка при выезде, порядок посещения квартиры собственником. Всё это лучше обсудить на берегу и записать в двух строках, чем выяснять голосом через полгода.

Как расторгнуть договор

Здесь закон устроен несимметрично, и это стоит знать заранее.

Наниматель вправе в любое время отказаться от договора, письменно предупредив наймодателя за три месяца. Стороны могут договориться о меньшем сроке — и обычно так и делают: в договоре пишут месяц. Такое условие законно и удобно обоим.

Наймодатель по своей инициативе расторгает договор только через суд и только по основаниям из закона: невнесение платы (при краткосрочном договоре — более двух раз подряд), разрушение или порча жилья, использование не по назначению, систематическое нарушение прав соседей. Просто «передумал сдавать» — не основание.

Пять типичных ошибок

1. Нет описи и показаний счётчиков. Потом невозможно доказать ни ущерб, ни долг за свет.
2. Депозит назван «платой за последний месяц». Тогда удержать из него за сломанный диван не получится — вы сами написали, что это плата.
3. Не указаны все проживающие. Через месяц выясняется, что живёт вдвое больше людей, а сказать нечего.
4. Договор подписан не собственником. Если сдаёт родственник или представитель, нужна доверенность, а её реквизиты — в договоре. Иначе договор оспорим.
5. Один экземпляр «у хозяина». Экземпляров должно быть по одному у каждой стороны, с подписями на обоих. Договор, которого нет на руках у жильца, работает плохо.

Частые вопросы