Сдаю квартиру впервые: 9 ошибок, которые стоят денег

Я сдаю жильё много лет, и почти всё, что написано ниже, в первый год сделала сама. Ни одна из этих ошибок не выглядит ошибкой в момент, когда её совершаешь: кажется, что экономишь время или не хочешь обидеть человека. Счёт приходит через полгода.

1. Сдать «своим» без договора

Знакомые знакомых, коллега, племянница подруги. Предлагать таким людям договор неловко: будто не доверяешь. Поэтому договариваются на словах — и именно эти истории заканчиваются хуже всего.

Причина простая. С посторонним человеком вы спокойно обсуждаете деньги и правила. Со «своим» — стесняетесь, и всё остаётся недоговорённым: можно ли завести кошку, кто чинит кран, что будет, если съехать через три месяца. Каждый додумывает ответ в свою пользу. Когда выясняется, что ответы разные, портятся не только отношения с жильцом, но и с тем, кто его привёл.

Договор со знакомыми нужен не от недоверия. Это способ один раз проговорить всё неудобное, пока вы ещё в хороших отношениях. Закон к тому же требует для договора найма письменной формы — статья 674 Гражданского кодекса.

2. Договор из интернета без описи

Вторая по частоте ошибка — скачать первый попавшийся образец, вписать фамилии и подписать. Формально договор есть. По сути в нём нет главного — описания того, что вы передаёте.

В квартире стоит холодильник, стиральная машина, диван, шкаф, телевизор. Через год жилец съезжает, на диване пятно, у шкафа сломана дверца. Он говорит: так и было. Без описи это слово против слова, и удержать что-то из депозита вы не сможете — нечем доказать.

Опись — это таблица на одну страницу: что стоит в квартире и в каком оно состоянии. «Диван, серый, без пятен и повреждений». «Стиральная машина, рабочая». Пять минут на заполнение. Хорошо добавить фотографии, сделанные в день заселения, и отправить их жильцу в мессенджер — у сообщения останется дата.

3. Депозит на словах

Новички делают с депозитом одну из двух ошибок. Либо не берут вовсе — жалко человека, ему и так платить за первый месяц. Либо берут, но в договоре пишут одну строчку: «депозит 40 000 рублей».

В первом случае вы остаётесь без защиты: жилец может съехать, не заплатив за последний месяц, и догонять его придётся через суд. Во втором — получаете спор при выезде, потому что непонятно, за что эти деньги можно удержать и когда их надо вернуть.

В договоре должно быть три вещи: размер депозита, за что он удерживается (долг по оплате, порча имущества, неоплаченные счётчики) и срок возврата — обычно в день выезда после осмотра квартиры или в течение нескольких дней, когда придут последние квитанции. В Гражданском кодексе такой платёж называется обеспечительным — статья 381.1.

И отдельно: депозит — это не «оплата последнего месяца». Если записать так, защиты у вас не остаётся ровно в тот момент, когда она нужна, — при выезде.

4. Забытые счётчики

Мелочь, о которой вспоминают через месяц, когда приходит квитанция. Сколько воды и света нагорело до заселения, а сколько после — уже не выяснить. Спор на несколько сотен рублей, а осадок остаётся на весь срок найма.

В день передачи ключей сфотографируйте все счётчики вместе с жильцом и впишите цифры в договор: горячая вода, холодная вода, электричество, газ, если есть. Тогда же договоритесь, кто и когда передаёт показания дальше. Если передавать забывают, начисляют по среднему или по нормативу — это всегда дороже.

5. Договор на год «для надёжности»

Кажется логичным: чем длиннее срок, тем спокойнее. На деле срок от года добавляет вам обязанность. Договор найма, заключённый на год и больше, создаёт обременение квартиры, и его нужно регистрировать в Росреестре — пункт 2 статьи 674 Гражданского кодекса. Это заявление, пошлина и запись в реестре, которую потом ещё нужно снимать.

Поэтому почти все сдают на 11 месяцев. Регистрировать такой договор не нужно, а продлевать можно сколько угодно раз — новым договором или дополнительным соглашением.

6. Заселить первого, кто пришёл с деньгами

Квартира пустует вторую неделю, каждый день — потерянные деньги, и тут приходит человек, готовый заехать сегодня. Что-то в нём смущает, но отказывать страшно: а вдруг больше никто не придёт.

Придёт. А вот исправить неудачный выбор после заселения трудно. По закону собственник может расторгнуть договор найма только через суд — например, при невнесении платы более двух раз по краткосрочному договору (статья 687 Гражданского кодекса). Сам жилец при этом вправе съехать, предупредив вас заранее. То есть отбор на просмотре — почти единственный момент, когда решение полностью ваше.

Сомнение на показе почти никогда не бывает «показалось». Самый надёжный признак — решение принимает не тот, кто будет жить. Второй — торг после осмотра и спешка. Подробно о признаках — в статье про ред-флаги на просмотре.

И обязательно посмотрите паспорт и впишите данные в договор сами, с оригинала. Жилец, в свою очередь, вправе убедиться, что вы собственник: покажите ему выписку из реестра недвижимости — собственник получает её бесплатно на Госуслугах за минуту.

7. Не договориться о дне оплаты

В договоре три разные даты: когда подписали, с какого числа начинается найм и до какого числа вносится плата. Новички часто сливают их в одну, а потом полгода слушают: «можно я заплачу пятнадцатого, у меня зарплата четырнадцатого».

Я всегда спрашиваю на просмотре, когда человеку удобнее платить, и ставлю день оплаты через день-два после его зарплаты. Это ничего не стоит и снимает почти все просьбы о переносе. Как оформить сдвиг и посчитать неполный период — в статье про три даты договора.

8. Решить, что про налог никто не узнает

Могут и не узнать. Но переводы на карту каждый месяц от одного человека, обиженный жилец или сосед — и налоговая пришлёт требование. Тогда платить придётся 13% за всё время, плюс штраф 20% от неуплаченной суммы и пени (статья 122 Налогового кодекса), плюс отдельный штраф за неподанную декларацию (статья 119).

При этом легальный вариант стоит недорого. Если квартиру снимает обычный человек, налог на профессиональный доход — 4%. С 30 000 рублей это 1 200 рублей в месяц. Деклараций нет, бухгалтер не нужен, регистрация проходит в приложении «Мой налог» за один вечер.

9. Сдать и забыть — или ходить с проверками

Две крайности. Одни собственники исчезают на год и узнают о проблемах от соседей. Другие приходят без предупреждения «посмотреть, как там моя квартира», открывая дверь своим ключом.

Второе — не просто невежливо. Пока квартира сдана, это жилище нанимателя, и входить туда без его согласия нельзя, даже если вы собственник и у вас есть ключи. Неприкосновенность жилища защищена Конституцией (статья 25), а нарушение — уголовная статья 139.

Рабочий вариант посередине: записать порядок посещений прямо в договор — как часто, с предупреждением за сколько дней, в какое время. В договоре из нашего конструктора такой пункт уже есть: не чаще одного раза в месяц и с уведомлением не менее чем за 24 часа. Мой приём: сразу говорю, что проверок не будет, но за первым платежом приеду лично. Этого одного визита хватает, чтобы увидеть, как человек живёт. Подробнее — в статье про контроль жильцов.

План на первую сдачу

Если собрать всё в один список, получится так.

Ничего из этого списка не требует ни юриста, ни агента. Нужен час подготовки до первого показа и двадцать минут внимательности в день заселения.