Сколько брать за квартиру: как назначить цену аренды и не простаивать
Я не смотрю «среднюю по району» — она ничего не говорит о моей квартире. Я открываю объявления в своём жилом комплексе, с тем же числом комнат, и смотрю, за сколько сдают соседи. А потом честно сравниваю фотографии: если мой ремонт проигрывает — ставлю ниже, выигрывает — выше. Всё.
- Ориентир — объявления в своём ЖК с тем же числом комнат, а не «средняя по району».
- Поправка — на состояние: сравните свои фото с фото соседей. Проигрываете — ниже, выигрываете — выше.
- Месяц простоя стоит одну плату. Надбавка в 3 000 ₽ окупается год, а простой съедает её за неделю.
- Цена, при которой квартира уходит за 1–2 недели, почти всегда выгоднее «подождать подороже».
- Дешевле поднять цену на 2 000 ₽ за счёт кровати и стиральной машины, чем ждать жильца на пустую квартиру.
- Считайте чистую доходность, а не плату: после налога, простоя и ремонта цифра другая.
Смотрите свой ЖК, а не район
«Средняя цена однушки в районе» — бесполезная цифра. В одном районе стоят панельная девятиэтажка восьмидесятых, кирпичная сталинка и новый монолит с закрытым двором, и однушки в них стоят по-разному на треть. Средняя по ним не описывает ни одну из этих квартир.
Поэтому я открываю объявления о сдаче в своём жилом комплексе — или, если дом старый, в соседних домах того же типа и года, — с тем же числом комнат. Обычно это пять-десять объявлений. Их средняя — мой ориентир, потому что у этих квартир тот же двор, тот же лифт, те же соседи и та же дорога до метро.
Если объявлений в своём доме нет, расширяю круг до домов, куда мой жилец пошёл бы смотреть вместо моей квартиры. Не «район», а именно альтернатива для конкретного человека.
Честная поправка на состояние
Дальше — самая неприятная часть: честно сравнить свою квартиру с соседскими по фотографиям. Не с тем, как я о ней думаю, а с тем, что увидит жилец, листая объявления подряд.
Смотрю на ремонт, мебель, технику. Если у соседей свежий ремонт, нормальная кровать, стиральная машина и посудомойка, а у меня диван-книжка и плита с двумя рабочими конфорками — я не могу просить столько же, сколько они. Ставлю ниже. Если наоборот, мой ремонт лучше, — ставлю выше средней и не стесняюсь: жилец видит разницу так же ясно, как я.
Про кровать отдельно: это единственная вещь, которая в моём опыте меняет и скорость сдачи, и срок, на который остаются жильцы. Почему — писала подробно.
Цена простоя
Главная ошибка при назначении цены — «поставлю подороже, подожду». Посчитаем. Вы поставили на 3 000 ₽ выше рынка. Если квартира от этого простоит лишний месяц, вы потеряли 30 000 ₽ — и отбивать их надбавкой будете десять месяцев. А если жилец за это время найдётся на цену рынка, вы всё равно опустите цену, но уже потеряв месяц.
Как поднять цену, а не ждать
Есть честный способ брать больше — сделать квартиру лучше соседских на те самые 2–3 тысячи. Это дешевле, чем кажется, и окупается за первые месяцы:
- нормальная кровать с матрасом вместо раскладного дивана;
- стиральная машина и холодильник, которые не шумят и не текут;
- чистый, без запаха, санузел — это заметно на фото сильнее, чем что-либо ещё;
- хорошие фотографии при дневном свете, без вещей предыдущих жильцов в кадре.
Каждый пункт стоит от нуля до цены стиральной машины, а разница в плате держится годами.
Что вы зарабатываете на самом деле
Месячная плата — не ваш доход. Из неё уходит налог (4% у самозанятого), месяцы простоя между жильцами, ваша часть коммуналки, если она есть, мелкий ремонт и замена техники. Если посчитать честно, квартира приносит 4–7% годовых от своей цены, и разница между «хорошо сдал» и «плохо сдал» — именно в простоях и налоге, а не в лишней тысяче к плате.
Когда цена назначена и жилец найден, остаётся правильно оформить. Плата, день оплаты, депозит и порядок его возврата — в договоре, а не на словах.
- Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ — ст. 10 (ставки налога на профессиональный доход: 4% и 6%).
- Гражданский кодекс РФ — ст. 682 (плата за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон).