Кому можно отдать квартиру в безвозмездное пользование: не только родственнику
Договор безвозмездного пользования почти всегда представляют себе как бумагу для бабушки и внука. На самом деле родство здесь вообще ни при чём: подписать такой договор можно с любым человеком, который живёт в вашей квартире без платы. Важно не кем он вам приходится, а то, что денег за проживание вы не берёте.
- Договор безвозмездного пользования можно подписать с кем угодно — родство не требуется.
- Единственное условие — плата не берётся. Берёте деньги за проживание — это уже наём.
- Нотариус не нужен, в Росреестре договор не регистрируется ни при каком сроке.
- Коммуналку и ремонт по умолчанию несёт тот, кто живёт, но в договоре можно записать иначе.
- Договор — основание для регистрации по месту жительства или пребывания и ответ на вопрос «а на каком основании человек здесь живёт».
С кем можно подписать
Часть 2 статьи 30 Жилищного кодекса разрешает собственнику предоставить своё жильё другому гражданину в пользование — и за плату, и без неё. Кем этот гражданин приходится собственнику, закон не спрашивает. Вот самые частые ситуации.
Родственник
Родители, взрослые дети, брат или сестра живут в вашей квартире. Бумага нужна не им и не вам, а третьим лицам: управляющей компании, паспортному столу, соцзащите — всем, кто может спросить, на каком основании человек здесь живёт.
Пример: бабушка подарила квартиру внучке и осталась в ней жить. Чтобы бабушка получала льготы, с ней заключают такой договор — он подтверждает, на каком основании она живёт в квартире. Если за внучку подписывает представитель по доверенности, им не может быть сама бабушка: представитель не вправе совершать сделку в отношении себя лично (п. 3 ст. 182 ГК).
Друг или знакомый, которого пустили пожить
Человек приехал в город, ищет работу или жильё и поживёт у вас месяц-другой. Денег вы с него не берёте, но квартира ваша, и ясность нужна. Договор фиксирует срок, кто платит коммуналку и что человек освобождает помещение, когда срок закончится. Это не про недоверие — это про то, чтобы потом ничего не выяснять.
Бывший супруг или партнёр после разъезда
Пара разъехалась, квартира оформлена на одного, а второй ещё какое-то время живёт в ней и ищет, куда переехать. Договор отвечает на единственный болезненный вопрос — «до каких пор»: в нём стоит конкретная дата. Часть 7 статьи 31 Жилищного кодекса прямо говорит, что права такого человека определяются соглашением с собственником, — вот это соглашение и есть.
Продавец или покупатель квартиры
После сделки продавцу часто нужно ещё две недели на переезд: квартира уже не его, а вещи ещё там. Бывает и наоборот — покупателя пустили заехать до того, как право перешло. В обоих случаях человек живёт в чужой квартире и ничего за это не платит. Договор безвозмездного пользования — ровно тот документ, который это описывает: срок до конкретной даты и обязанность освободить помещение в этот срок.
Работник, которому вы даёте жильё
Если жильё даёт другой человек — это обычный договор, ничего особенного. А вот когда квартиру предоставляет сотруднику организация или индивидуальный предприниматель, у сотрудника может возникнуть доход в натуральной форме: статья 211 Налогового кодекса считает таким доходом полученные человеком блага, но только от организаций и предпринимателей. Между двумя гражданами этой статьи просто нет — и дохода не возникает. Поэтому «дядя пустил племянника» и «компания поселила работника» — налогово разные истории, и во втором случае стоит заранее спросить у бухгалтера.
Тот, кто присматривает за квартирой
Вы уезжаете надолго и просите знакомого пожить, чтобы жильё не стояло пустым. Нормальный случай для такого договора: человек живёт, платы вы не берёте.
С кем нельзя или не стоит
Запретов немного, но они жёсткие.
- Коммерческая организация — своему учредителю или руководителю. Фирма не вправе передать имущество в безвозмездное пользование тому, кто является её учредителем, участником, руководителем или членом органов управления и контроля (п. 2 ст. 690 ГК). Проще говоря, отдать квартиру компании «своему же директору» по такому договору не получится.
- Любой человек, с которого вы на самом деле берёте деньги. Договор, который прикрывает наём, — притворная сделка: по п. 2 ст. 170 ГК он ничтожен, к отношениям применяются правила о найме, а налоговая вправе доначислить НДФЛ с фактически полученной платы.
Что одинаково для всех
Кем бы ни был человек, дальше всё устроено одинаково.
- Плата не берётся. Это единственное, чем договор отличается от найма.
- Налога нет ни у кого, когда квартиру даёт гражданин гражданину: собственник денег не получает, а у того, кто живёт, дохода в натуральной форме по статье 211 Налогового кодекса не возникает.
- В Росреестре не регистрируется ни при каком сроке. Пункт 2 статьи 689 Гражданского кодекса перечисляет правила аренды, которые применяются к безвозмездному пользованию, и регистрации среди них нет. Исключения — объект культурного наследия и земельный участок, переданный на год и дольше.
- Коммуналку и ремонт по умолчанию несёт тот, кто живёт (ст. 695 ГК), — но только «если иное не предусмотрено договором», то есть распределить расходы можно как угодно.
- Срок. Бессрочный договор любая сторона прекращает, предупредив другую за месяц (ст. 699 ГК). Договор на определённый срок собственник досрочно прекратить не может — только если жилец нарушает условия (статья 698 ГК). Тот, кто живёт, может отказаться в любое время, предупредив за месяц.
- Продажа квартиры договор не отменяет: новый собственник встаёт на место прежнего (ст. 700 ГК). Хотите передать квартиру свободной — прекратите договор до сделки.
- Это основание для регистрации по месту жительства или по месту пребывания: договор входит в число документов, на основании которых человека регистрируют (Правила, утверждённые постановлением Правительства № 713).
Что записать в договоре
- Стороны — кто даёт квартиру и кто в ней живёт, паспортные данные; если подписывает представитель, то доверенность с её датой и номером.
- Помещение — адрес, площадь и на каком основании оно ваше (выписка, свидетельство, договор).
- Прямая фраза, что плата за пользование не взимается.
- Кто ещё будет жить вместе с ним, если такие есть. Закон этого не требует, но договор даёт право жить только тому, кто в нём назван: остальным нужно основание для проживания и регистрации.
- Срок — до конкретной даты или без срока, и обязанность освободить помещение в срок.
- Коммунальные платежи и ремонт — кто и что оплачивает.
- Согласие на регистрацию по месту жительства или пребывания и обязанность сняться с учёта при выезде.
- Запрет передавать квартиру третьим лицам без вашего письменного согласия — и число экземпляров, по одному каждой стороне.
Подробнее о том, чем этот договор отличается от найма и как устроен его текст, — в статье о договоре безвозмездного пользования квартирой.
Частые вопросы
Можно ли подписать с другом, не родственником?
Нужно ли к нотариусу или в Росреестр?
Можно ли брать с жильца деньги за коммуналку?
Что будет с договором, если я продам квартиру?
- Гражданский кодекс РФ, глава 36 «Безвозмездное пользование» — ст. 689 (понятие договора и перечень применяемых правил аренды), ст. 690 (кто вправе передать вещь; запрет для коммерческой организации в отношении её учредителя, участника, руководителя, члена органов управления и контроля), ст. 695 (содержание вещи и расходы), ст. 698 (досрочное расторжение), ст. 699 (отказ от бессрочного договора), ст. 700 (перемена собственника).
- Гражданский кодекс РФ — п. 2 ст. 170 (притворная сделка), п. 3 ст. 182 (представитель не вправе совершать сделку в отношении себя лично).
- Жилищный кодекс РФ — ч. 2 ст. 30 (собственник вправе предоставить жильё гражданину в безвозмездное пользование), ч. 7 ст. 31 (права гражданина, пользующегося жильём по соглашению с собственником).
- Налоговый кодекс РФ — ст. 211 (доход в натуральной форме — при получении от организаций и индивидуальных предпринимателей).
- Правила регистрации, утверждённые постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713 — п. 9 (документы для регистрации по месту пребывания) и п. 16 (документ — основание для вселения при регистрации по месту жительства).