Договор безвозмездного пользования квартирой: когда он нужен, чем отличается от найма и что в нём писать

Квартира отдана родственнику бесплатно — казалось бы, какие тут бумаги. Но ровно в тот момент, когда человеку нужно прописаться, получить пособие или объяснить управляющей компании, на каком основании он здесь живёт, выясняется, что документ всё-таки нужен. Называется он договором безвозмездного пользования, и в законе у него есть второе, старинное имя — договор ссуды.

Что это за договор и когда он нужен

Определение простое. По договору безвозмездного пользования одна сторона передаёт вещь в бесплатное временное пользование другой, а та обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком получила, с учётом нормального износа (пункт 1 статьи 689 Гражданского кодекса). Стороны называются непривычно, поэтому сразу переведём:

• ссудодатель — собственник, который пускает жить;
• ссудополучатель — тот, кто живёт.

Эти слова останутся в тексте договора: так его ждут увидеть в паспортном столе и в управляющей компании. Но понимать их можно именно так.

Отдать квартиру в безвозмездное пользование может только собственник или тот, кого он на это уполномочил, — например представитель по нотариальной доверенности (статья 690 Гражданского кодекса). Отдельное ограничение есть у бизнеса: коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование своему учредителю, участнику или руководителю.

Типичных ситуаций три. Первая — родственники: квартира записана на одного, живёт в ней другой. Вторая — друзья и знакомые: человек пустил пожить, денег не берёт, но хочет, чтобы всё было понятно. Третья — работодатель, который предоставляет сотруднику служебное жильё бесплатно.

Про «члена семьи» стоит сказать отдельно, потому что на этом часто спотыкаются. По части 1 статьи 31 Жилищного кодекса членами семьи собственника считаются проживающие совместно с ним супруг, дети и родители; другие родственники — только если вселены как члены семьи. Если собственник в квартире не живёт, родственник членом его семьи не является, и его право на жильё опирается не на родство, а на соглашение с собственником. Часть 7 статьи 31 прямо говорит: гражданин, который пользуется помещением по соглашению с собственником, имеет права и обязанности по этому соглашению. Нет соглашения — нечем подтвердить право.

Чем отличается от найма

Главное отличие одно — плата. Всё остальное следует из него.

Обратите внимание на строку про Росреестр: это самый частый вопрос и самое приятное отличие. Пункт 2 статьи 689 перечисляет, какие правила аренды применяются к безвозмездному пользованию: это статьи 607, 610, 615, 621 и 623 — что можно передавать, срок, пользование по назначению, возобновление договора и улучшения. Статьи 609 — той самой, что требует регистрировать аренду недвижимости, — в этом списке нет. Отсюда и вывод: ходить в Росреестр не нужно.

Кто платит за коммуналку и ремонт

Здесь безвозмездное пользование устроено строже, чем наём, и это обычно становится сюрпризом. Статья 695 Гражданского кодекса: тот, кто пользуется вещью, обязан поддерживать её в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на её содержание — если иное не предусмотрено договором.

То есть по умолчанию человек, который живёт в квартире бесплатно, платит и за коммунальные услуги, и за ремонт. Логика понятна: жильё дали даром, так хотя бы содержи его сам. Но в реальной жизни так бывает не всегда. В примере с бабушкой естественнее, чтобы квитанции оплачивала она, а вот замена отслужившего котла или окон — забота собственника. Всё это решается одной строчкой: фраза «если иное не предусмотрено договором» означает, что расходы можно распределить как угодно — хоть полностью переложить на собственника, хоть разделить по видам.

Ещё две нормы, о которых стоит знать. Собственник отвечает за недостатки квартиры, о которых умышленно или по грубой неосторожности не предупредил, и не отвечает за оговорённые в договоре и очевидные при осмотре (статья 693). А передача квартиры в пользование не прекращает прав третьих лиц на неё — ипотека и залог никуда не деваются, и о них надо предупредить заранее (статья 694).

Регистрация по месту жительства и пребывания

Это вторая по частоте причина, по которой договор вообще составляют. Порядок регистрации установлен Законом от 25 июня 1993 года № 5242-1 и Правилами, утверждёнными постановлением Правительства от 17 июля 1995 года № 713.

Для регистрации по месту жительства пункт 16 Правил требует представить «документ, являющийся в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации основанием для вселения в жилое помещение». А часть 2 статьи 30 Жилищного кодекса прямо называет безвозмездное пользование одним из способов, которыми собственник предоставляет жильё гражданину. Круг замкнулся: договор является основанием для вселения и подходит.

Для регистрации по месту пребывания (временной, на срок проживания) пункт 9 Правил перечисляет документы, служащие основанием для временного проживания: договоры найма или поднайма, социального найма, свидетельство о регистрации права либо заявление лица, предоставляющего гражданину жилое помещение. Последний вариант закрывает и нашу ситуацию — собственник пишет заявление. Но когда собственника нет в городе или в стране, договор оказывается удобнее: его достаточно один раз подписать, и дальше он работает сам.

Полезно сразу записать в договоре две вещи: что собственник согласен на регистрацию по месту жительства (или пребывания), и что после прекращения договора человек обязуется с регистрационного учёта сняться. Подробнее про саму процедуру и про то, чего в ней не стоит бояться, — в статье про временную регистрацию.

Налоги и главный риск

С налогами всё спокойно, пока договор настоящий.

У собственника дохода нет — он ничего не получает, значит, НДФЛ платить не с чего. Именно поэтому безвозмездное пользование и не оформляют «для налоговой»: оформлять там нечего.

У человека, который живёт, тоже не возникает облагаемого дохода, если квартиру ему дал другой гражданин. Доход в натуральной форме, о котором говорит статья 211 Налогового кодекса, считается только при получении товаров, работ, услуг и имущественных прав от организаций и индивидуальных предпринимателей. Между двумя физическими лицами этой конструкции просто нет.

А вот у организации или предпринимателя, получивших квартиру в безвозмездное пользование, доход появляется: безвозмездно полученное право пользования имуществом — внереализационный доход по пункту 8 статьи 250 Налогового кодекса, и оценивается он по рыночным ставкам аренды. Для бизнеса «бесплатно» бесплатным не выходит.

Срок: бессрочно или на годы

Срок можно не указывать — тогда договор считается заключённым на неопределённый срок. Но у бессрочного варианта есть последствие, о котором стоит подумать заранее. По статье 699 Гражданского кодекса из бессрочного договора любая сторона вправе выйти, известив другую за один месяц, если в договоре не установлен иной срок предупреждения. Никакой причины при этом называть не нужно.

Если же договор заключён на срок, картина меняется: собственник до конца срока отказаться от него не может. Досрочно потребовать расторжения он вправе только по основаниям статьи 698 — если помещением пользуются не по назначению, не выполняют обязанности по его содержанию, существенно его ухудшают или передали третьему лицу без согласия. У того, кто живёт, свои основания для досрочного отказа: обнаружились недостатки, о которых он не знал, помещение оказалось непригодным, его не предупредили о правах третьих лиц или квартиру ему так и не передали.

Два правила на будущее. Первое: если срок кончился, человек продолжает жить, а собственник не возражает — договор считается возобновлённым на неопределённый срок (пункт 2 статьи 621). Второе, и оно важнее: по статье 700 продажа или дарение квартиры договор не прекращают — к новому собственнику переходят права прежнего, и квартира достаётся ему обременённой правом пользования; при смерти собственника права переходят к наследнику. Обратная ситуация решена иначе: смерть того, кто живёт по договору, договор прекращает, если в нём не написано другое (статья 701).

Про прекращение по-человечески: в договоре стоит просто написать, что после его окончания человек обязан освободить помещение и вернуть ключи в оговорённый срок — например, в течение четырнадцати дней. Этого достаточно, и обеим сторонам понятно, чего ждать.

Если собственник за границей

Ситуация из примера — собственник уехал и оставил доверенность — встречается часто, поэтому разберём её отдельно. Форма договора простая письменная, нотариус для него не нужен. А вот доверенность нужна именно нотариальная, потому что представитель распоряжается недвижимостью.

Если доверенность оформляется за границей, есть два пути: удостоверить её в консульстве России — такая доверенность действует в России без дополнительных формальностей; либо у местного нотариуса, но тогда потребуются апостиль и нотариально заверенный перевод на русский.

Что писать в договоре

Договор безвозмездного пользования короче договора найма — в нём нет разделов про плату, депозит и порядок расчётов. Остаётся вот что:

• Стороны — фамилия, имя, отчество, паспортные данные, адрес регистрации. Если договор подписывает представитель — его данные и реквизиты доверенности: кем, когда и за каким номером удостоверена.
• Квартира — адрес, площадь, число комнат, а также основание собственности: каким документом подтверждается право и номер записи в реестре недвижимости. Откуда это взять, разобрано в статье про бесплатную выписку из ЕГРН.
• Прямая фраза о безвозмездности — «плата за пользование не взимается». Это не формальность: именно она отличает ссуду от найма.
• Кто проживает вместе с ссудополучателем — поимённо, включая детей.
• Срок — конкретная дата или «на неопределённый срок». Про последствия выбора — выше.
• Расходы — кто платит коммунальные услуги, кто делает текущий, а кто капитальный ремонт. Если этого пункта нет, работает статья 695, и всё ложится на того, кто живёт.
• Согласие на регистрацию по месту жительства или пребывания и обязанность сняться с учёта после прекращения договора.
• Запрет передавать квартиру третьим лицам и сдавать её внаём без письменного согласия собственника — иначе это основание для досрочного расторжения по статье 698.
• Перепланировка и переустройство — только с письменного согласия собственника.
• Порядок прекращения — за сколько дней предупреждают об отказе от договора и в какой срок нужно освободить помещение и вернуть ключи.
• Число экземпляров — обычно по одному каждой стороне, а если договор понесут в паспортный стол, удобно подписать три.
• Опись имущества — по желанию. В квартире с мебелью и техникой она лишней не бывает, особенно когда квартиру вернут через несколько лет.

И ещё одно условие о рисках, которое стоит понимать, даже если вы его не пишете. По статье 696 риск случайной гибели или повреждения квартиры ложится на того, кто ею пользуется, если он использовал её не по договору, передал третьему лицу без согласия или мог предотвратить гибель, но предпочёл спасти своё имущество. А за вред, причинённый третьим лицам — например, соседям снизу, — по статье 697 отвечает собственник, если не докажет умысла или грубой неосторожности того, кто живёт.

Частые вопросы