Продажа квартиры, полученной по наследству: когда можно и какой налог
Квартиру, полученную по наследству, можно продать, как только право зарегистрировано в реестре. А налога не будет, если с момента смерти прошло три года, — даже если документы оформляли позже.
- Продать можно после свидетельства о праве на наследство и регистрации права. Свидетельство выдают не раньше чем через 6 месяцев со дня смерти.
- Налога нет, если с дня смерти наследодателя прошло 3 года. Дата регистрации не важна.
- Если трёх лет не прошло, налог можно уменьшить вычетом 1 млн ₽ или расходами наследодателя на покупку этой квартиры.
- Если наследников несколько, продать квартиру целиком без нотариуса можно одним договором от всех. Долю отдельно — только через нотариуса.
Когда можно продать
Наследство принимают в течение 6 месяцев, и свидетельство нотариус выдаёт по истечении этого срока (ст. 1163 ГК). С ним право регистрируют в ЕГРН, и после этого квартиру можно продавать как обычно. За свидетельство платят пошлину: 0,3% стоимости (не больше 100 000 ₽) для детей, супругов, родителей, братьев и сестёр, 0,6% (не больше 1 млн ₽) — для остальных (пп. 22 п. 1 ст. 333.24 НК).
Налог
- Срок — 3 года со дня смерти. Наследник считается собственником со дня открытия наследства, а не с даты регистрации (п. 4 ст. 1152 ГК (разъяснение ФНС)). Прошло 3 года — налога и декларации нет (ФНС: минимальный срок владения).
- Если меньше 3 лет — налог 13% с цены минус вычет. Вычет — 1 млн ₽ или расходы, которые подтверждены документами.
- Расходы наследодателя тоже считаются. Если сохранился договор, по которому покупал квартиру умерший, и документы об оплате, их можно учесть как свои расходы (ФНС: расходы наследодателя).
- Цену ниже 70% кадастровой стоимости ставить не стоит: налог посчитают от 70% кадастровой. Калькулятор — в статье «Налог с продажи квартиры».
Если наследников несколько
Каждый получает долю. Продать всю квартиру можно одним договором от всех собственников — в простой письменной форме, через МФЦ. Если один хочет продать только свою долю, это сделка у нотариуса, а остальных собственников сначала письменно извещают: у них право купить первыми.
Частые вопросы
Когда можно продать квартиру после вступления в наследство?
С какой даты считается срок владения квартирой по наследству?
Можно ли учесть расходы умершего на покупку квартиры?
- Гражданский кодекс РФ — ст. 1152, 1154, ст. 1163 ГК, ст. 1175 (долги наследодателя), ст. 250 (преимущественное право).
- Налоговый кодекс РФ — ст. 217.1 (срок владения), ст. 220 (вычет и расходы наследодателя), пп. 22 п. 1 ст. 333.24 НК.
- ФНС: минимальный срок владения, ФНС: расходы наследодателя.