Переуступка квартиры в новостройке: как купить и продать по ДДУ
Переуступка — это когда дольщик продаёт не квартиру, а своё право получить её от застройщика. Так покупают квартиры в строящихся домах, когда застройщик уже всё распродал.
- Переуступить можно только после оплаты по ДДУ (или вместе с переводом долга) и до подписания передаточного акта.
- Соглашение об уступке регистрируют в Росреестре, пошлина — 350 ₽.
- Продавец прав платит налог с разницы между ценой уступки и тем, что сам заплатил застройщику, — при любом сроке.
- Купивший по переуступке потом считает срок владения квартирой с даты полной оплаты.
Когда можно
Уступить права по ДДУ можно, пока дом не сдан и передаточный акт не подписан. Условие — цена договора оплачена или вместе с уступкой переводится долг (ст. 11 закона № 214-ФЗ). После подписания акта переуступки уже нет — продают квартиру обычным договором купли-продажи после регистрации права.
Как оформляют
- Стороны подписывают соглашение об уступке в простой письменной форме.
- Соглашение регистрируют в Росреестре через МФЦ, пошлина — 350 ₽.
- Деньги лучше передавать через аккредитив или безопасные расчёты банка — после регистрации уступки.
- Застройщика уведомляют об уступке; если в ДДУ сказано, что нужно его согласие, — получают согласие.
Налог
Тот, кто продаёт права, платит налог с разницы между ценой уступки и тем, что сам заплатил застройщику. Освобождения через 3 или 5 лет здесь нет: это правило для продажи квартиры, а не прав. А вот если дождаться ввода дома и регистрации права, срок владения квартирой будет считаться с даты полной оплаты по ДДУ.
Частые вопросы
Нужно ли согласие застройщика на переуступку?
Можно ли переуступить, если ещё платишь по ДДУ?
Сколько стоит регистрация переуступки?
- Федеральный закон № 214-ФЗ — ст. 11 закона № 214-ФЗ.
- Налоговый кодекс РФ — ст. 220 (расходы на приобретение прав), ст. 217.1 (срок владения).