Продажа квартиры, если собственник — ребёнок: нотариус и разрешение опеки
Квартиры, купленные с материнским капиталом, почти всегда оформлены с долями детей. Продать такую квартиру можно, но порядок другой: нотариус и предварительное разрешение органа опеки. Объясняем по шагам.
- Если продаётся недвижимость, принадлежащая несовершеннолетнему, сделку удостоверяет нотариус — так с 2017 года.
- Заранее нужно разрешение органа опеки. Ответ дают не позднее 15 дней.
- Опека разрешает, если ребёнок не теряет: обычно он получает долю в новом жилье не хуже прежней.
- За ребёнка до 14 лет подписывают родители, с 14 до 18 — подписывает сам с согласия родителей.
Почему нужен нотариус
Сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному, подлежат нотариальному удостоверению (ст. 54 закона о регистрации недвижимости). Простой договор в МФЦ при таком собственнике не примут.
Это касается именно продажи доли ребёнка. Если ребёнок покупает — например, ему оформляют долю в новой квартире, — отдельного требования о нотариусе по этой норме нет.
Разрешение органа опеки
Родители распоряжаются имуществом ребёнка по тем же правилам, что опекуны: продать его долю без предварительного разрешения органа опеки нельзя (ст. 37 ГК, ст. 60 Семейного кодекса). Разрешение или мотивированный отказ выдают не позднее чем через 15 дней после заявления (ст. 21 закона об опеке).
На практике опека смотрит, чтобы права ребёнка не ухудшились: обычно одновременно покупается другое жильё, и ребёнок получает в нём долю не меньше прежней. Требования к документам отличаются по регионам — их лучше заранее узнать в своём органе опеки.
Кто подписывает за ребёнка
- До 14 лет — родители как законные представители.
- С 14 до 18 лет — подросток подписывает сам, а родители дают письменное согласие.
Если квартира куплена с материнским капиталом
Для долей по материнскому капиталу особых исключений нет: раз у ребёнка есть доля, нужен нотариус и разрешение опеки. А если доли детям ещё не выделены, хотя капитал использован, — сначала нужно их выделить.