Продажа или дарение квартиры, если супруг умер: сначала — к нотариусу
Квартира куплена в браке, записана на вас, супруга уже нет — кажется, что вы единственный хозяин. Для Росреестра это не так: пока наследство не оформлено, продать или подарить такую квартиру не получится. У нас это было на собственном опыте.
- Квартира, купленная в браке, — общая, даже если записана на одного из супругов.
- Когда супруг умирает, его половина входит в наследство. Наследуют вы, дети и родители умершего.
- Пока это не оформлено у нотариуса, сделку не зарегистрируют — ни продажу, ни дарение.
- Срок «прошло много лет» не мешает: если вы жили в квартире, нотариус оформит и позже.
- Потом квартиру продают или дарят обычным договором, без нотариуса, — если её отчуждают целиком.
Наш случай: дарение, которое не зарегистрировали
Бабушка дарила нашей дочке квартиру. Квартира была куплена в браке и записана на бабушку, дедушки к тому времени не было уже года три. Никто из нас и не подозревал, что после его смерти что-то нужно было оформлять: квартира ведь на бабушке.
Договор дарения мы подали — и в регистрации нам отказали. Оказалось, что половина квартиры по закону была дедушкиной и входила в наследство. Бабушка пошла к нотариусу, всё оформила довольно быстро, мы подали документы на дарение заново — и тогда всё прошло без вопросов.
Почему половина — не ваша
Всё, что куплено в браке, — общее имущество супругов, на кого бы оно ни было записано (ст. 34 Семейного кодекса). Когда супруг умирает, его половина входит в наследство (ст. 1150 ГК). Наследуют её поровну наследники первой очереди: вы, ваши дети и родители умершего, если они живы.
Например, остались вдова и один ребёнок: вдове — её половина плюс половина от доли мужа, то есть 3/4, ребёнку — 1/4.
Что оформить у нотариуса
- Свидетельство о праве собственности на долю пережившего супруга — подтверждает, что половина ваша (ст. 75 Основ законодательства о нотариате). Срок для него не ограничен.
- Свидетельство о праве на наследство — на половину умершего, вам и другим наследникам.
- Наследство принимают в течение 6 месяцев. Но если вы жили в этой квартире и платили за неё — вы приняли наследство фактически, и нотариус оформит его и через несколько лет: принесите справку о регистрации и квитанции.
- Пошлина за свидетельство о наследстве для близких — 0,3% стоимости, не больше 100 000 ₽. Кто жил в квартире вместе с умершим и живёт там дальше, за эту квартиру пошлину не платит (пп. 5 п. 1 ст. 333.38 НК). Плюс оплата услуг нотариуса — она своя в каждом регионе.
Как продать или подарить потом
- Если после наследства вся квартира — ваша, продаёте или дарите её обычным договором в простой письменной форме, без нотариуса.
- Если собственников стало несколько (вы и дети) — и все вместе отчуждают квартиру одним договором, нотариус тоже не нужен (ст. 42 закона о регистрации).
- Если продаёте или дарите только свою долю — нужен нотариус.
- Если среди собственников есть несовершеннолетний — понадобится ещё разрешение опеки.
Частые вопросы
Нужно ли согласие умершего супруга или его родственников на продажу квартиры?
Квартира записана на меня. Почему в регистрации отказали?
Прошло несколько лет после смерти — уже поздно?
Нужен ли нотариус для самого договора после наследства?
- Семейный кодекс РФ — ст. 34 Семейного кодекса.
- Гражданский кодекс РФ — ст. 1150 ГК, ст. 1142, 1153–1155.
- Основы законодательства РФ о нотариате — ст. 75 Основ законодательства о нотариате.
- Налоговый кодекс РФ — ст. 333.24, пп. 5 п. 1 ст. 333.38 НК.
- Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — ст. 42.