Продажа квартиры родственнику: налог, вычет и чем это отличается от дарения
Продать квартиру маме, брату или дочери можно так же, как постороннему: простым договором через МФЦ. Но есть две особенности — с налоговым вычетом и с выбором между продажей и дарением.
- Договор — простая письменная форма, через МФЦ. Нотариус нужен, если продаётся доля (кроме случая, когда все совладельцы продают квартиру целиком одним договором) или среди собственников есть ребёнок либо ограниченно дееспособный.
- Покупатель не получит вычет, если покупает у супруга, родителей, детей, братьев или сестёр. У бабушки, дедушки или внука — получит.
- Налог продавца считается как при любой продаже: срок владения 3 или 5 лет, вычет 1 млн ₽ или расходы.
- Если деньги на самом деле не передаются, честнее и проще подарить: между близкими родственниками налога нет.
Кто не получит вычет
Вычет на покупку жилья не дают, если продавец — взаимозависимое лицо: супруг, родители, дети (в том числе усыновлённые), полнородные и неполнородные братья и сёстры, опекун или подопечный (ФНС: вычет при покупке у взаимозависимых). Бабушек, дедушек и внуков в этом списке нет — при покупке у них вычет, как правило, положен. «Как правило» — потому что суд может признать людей взаимозависимыми и по другим основаниям.
Налог продавца
Особых правил для родственников нет. Если квартира в собственности 3 или 5 лет — налога нет. Если меньше — 13% с дохода до 2,4 млн ₽ за год и 15% с суммы сверх этого. Доход — цена минус 1 млн ₽ или документально подтверждённые расходы на покупку. Ставить цену ниже 70% кадастровой стоимости бессмысленно: налог всё равно посчитают от 70% кадастровой. Подробнее — в статье «Налог с продажи квартиры».
Продать или подарить
- Подарок от близкого родственника — супруга, родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, братьев и сестёр — налогом не облагается. Продать подаренную квартиру без налога можно через 3 года.
- Подаренное — личное имущество того, кому подарили: при разводе не делится. Купленное в браке — общее.
- При продаже подаренной квартиры можно учесть расходы дарителя на её покупку, если сохранились документы (расходы дарителя (письма Минфина)).
- Если деньги по договору купли-продажи на самом деле не передаются, такую сделку могут оспорить как притворную. Продажа — когда деньги реально платят.
Частые вопросы
Можно ли получить вычет, если купил квартиру у родителей?
Нужен ли нотариус при продаже квартиры родственнику?
Что выгоднее — продать или подарить квартиру родственнику?
- Налоговый кодекс РФ — ст. 105.1 (взаимозависимые лица), ст. 217 п. 18.1, ст. 217.1, ст. 220 п. 5.
- ФНС: вычет при покупке у взаимозависимых.
- расходы дарителя (письма Минфина).
- Семейный кодекс РФ — ст. 34, 36.