Как продать квартиру в ипотеке: три способа
Квартира в ипотеке — в залоге у банка, но продать её можно. Главное — договориться с банком и выстроить сделку так, чтобы и банк, и покупатель, и вы были спокойны за деньги.
- Без согласия банка заложенную квартиру продать нельзя, если договор ипотеки не говорит иначе.
- Обычно долг гасят деньгами покупателя: часть идёт банку, остальное — вам.
- После погашения банк подаёт заявление, и обременение снимают за 3 рабочих дня, пошлины нет.
- Самая спокойная схема для всех — аккредитив или безопасные расчёты.
Сначала — к своему банку
Залоговую квартиру продают только с согласия банка, если в договоре ипотеки не сказано иначе (ст. 37 закона об ипотеке). Позвоните в банк, узнайте точную сумму для досрочного погашения и какие варианты сделки банк поддерживает.
Три способа
- Погасить долг до сделки. Если есть свои деньги или покупатель готов дать задаток на сумму долга. Банк снимает обременение, дальше обычная продажа.
- Покупатель гасит долг. Часть цены покупатель перечисляет вашему банку, тот снимает обременение, затем регистрируют переход права и вы получаете остаток. Удобно через аккредитив: деньги ждут в банке, пока не выполнены условия.
- Покупатель тоже в ипотеке. Часто в том же банке — тогда банк сам ведёт сделку и проще всего.
Как снимают обременение
Когда долг погашен, банк подаёт заявление в Росреестр — сам или вместе с вами, и запись об ипотеке гасят за 3 рабочих дня (ст. 25 закона об ипотеке). Пошлины за это нет. Если оформлялась закладная, её забирают в банке с отметкой о погашении.
Если покупатель берёт ипотеку
Это случай не только для заложенных квартир: покупатель с ипотекой — обычное дело. У меня так покупали, и банк покупателя проверял квартиру. Что ждать продавцу:
- Оценка. Банк покупателя попросит отчёт об оценке квартиры. Оценщика заказывает и оплачивает покупатель, ваше дело — пустить его на осмотр.
- План квартиры. Для сделки может понадобиться план квартиры — технический паспорт из БТИ. Раньше для этого брали кадастровый паспорт, с 2017 года его не выдают, а план квартиры есть в выписке ЕГРН. У меня тогда приходил сотрудник БТИ и очень строго всё проверял — сверял квартиру с планом. Обычно план просит оценщик: он сверяет квартиру с документами и фотографирует планировку. Если в отчёте окажется неузаконенная перепланировка, банк покупателю может отказать. Поэтому выясните заранее, всё ли узаконено, а если техпаспорт очень старый — возможно, понадобится свежий.
- Документы продавца банк тоже посмотрит — список в статье «Документы для продажи квартиры».
- Деньги обычно приходят через аккредитив или сервис безопасных расчётов банка — после того, как Росреестр зарегистрирует переход права.
Частые вопросы
Можно ли продать квартиру в ипотеке без согласия банка?
Кто снимает обременение после погашения ипотеки?
Какой налог при продаже ипотечной квартиры?
- Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» — ст. 37 закона об ипотеке, ст. 25 закона об ипотеке.
- Налоговый кодекс РФ — ст. 333.35 (освобождение от пошлины).