Купля-продажа
Какие документы попросить у продавца квартиры до задатка
Половину проблем при покупке квартиры можно увидеть заранее — если попросить у продавца правильные документы. Делать это нужно до задатка: потом спорить о найденном будет поздно.
Коротко
- Выписку из ЕГРН закажите сами — 580 ₽ в электронном виде. В ней аресты, ипотека, самозапрет.
- Попросите справку о зарегистрированных: в Петербурге — справка по форме 9, в Москве — выписка из домовой книги. Получает её продавец.
- Люди, отказавшиеся от приватизации, сохраняют право жить в квартире и после продажи.
- Долг за капремонт переходит к покупателю. Долг за коммуналку — нет, но справку всё равно попросите.
- Если квартира куплена в браке — нотариальное согласие супруга.
О чём статья
Выписка из ЕГРН
Её может заказать любой человек (ст. 62 закона о регистрации недвижимости), продавец для этого не нужен. В электронном виде выписка о зарегистрированных правах стоит 580 ₽, бумажная — 920 ₽.
Что смотреть:
- ограничения и обременения: ипотека, арест, запрет регистрации;
- отметку о том, что регистрация без личного участия собственника невозможна (самозапрет);
- поданные, но ещё не рассмотренные заявления — если их несколько, это тревожный знак;
- не признан ли дом аварийным.
С 2023 года ФИО собственника в выписке видно только с его разрешения — чаще будет написано «физическое лицо». Сверьте остальные данные с документом-основанием, который покажет продавец, — договором, свидетельством о наследстве, дарственной.
Кто прописан в квартире
Покупатель сам эту справку не получит — её заказывает продавец как собственник:
- Петербург — справки получают в жилищном агентстве района, в управляющей компании или через портал госуслуг Петербурга:
- форма № 9 «О регистрации» — кто прописан сейчас и кто был снят с учёта;
- форма № 7 «Характеристика жилого помещения» — этаж, комнаты, площадь, год постройки и капремонта дома;
- форма № 12 — о гражданах, снятых с регистрации по особым обстоятельствам (например, на время службы в армии или заключения). Попросите и её: о таких людях лучше знать заранее.
- Москва — «выписка из домовой книги» в МФЦ, бесплатно.
- Через Госуслуги собственник с 2023 года может получить сведения о зарегистрированных в своей квартире. Но там видны только те, кто прописан сейчас, — выписанные раньше не попадут.
Почему это важно. После продажи члены семьи прежнего собственника теряют право жить в квартире (ст. 292 ГК). Но не все: люди, которые отказались от приватизации, сохраняют право пользования бессрочно, даже при новом собственнике. Если такие есть, закон требует перечислить их в договоре купли-продажи (ст. 558 ГК). Лучше узнать об этом до задатка.
Долги за квартиру
- Капремонт: долг прежнего собственника по взносам на капремонт переходит к покупателю (ст. 158 Жилищного кодекса). Попросите справку из фонда капремонта или проверьте квитанции.
- Где взять справку. Если домом управляет ТСЖ, справку об отсутствии задолженности обычно выдаёт бухгалтер ТСЖ. И попросите продавца показать последние оплаченные квитанции — это быстрее любой справки.
- Коммуналка: у нового собственника обязанность платить возникает с момента регистрации права (ст. 153 ЖК), долг продавца по закону остаётся за ним. Но спорить с управляющей компанией неприятно — справку об отсутствии долга всё равно попросите и запишите в договоре, что долгов нет.
Что ещё попросить
- Согласие супруга, нотариальное, если квартира куплена в браке — подробнее.
- Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров — их получает только сам продавец, это врачебная тайна. Они показывают лишь то, что человек не стоит на учёте. Важнее всего — если продавец пожилой: как обезопасить сделку.
- Если среди собственников есть ребёнок — разрешение органа опеки и нотариус: подробнее.
🔍
Следующий шаг — проверить самого продавца
Долги у приставов и банкротство — бесплатно, по официальным сервисам.
Читать →
🏠
Договор купли-продажи квартиры для МФЦ
Образец без нотариуса под вашу ситуацию: аккредитив или наличные, кто остаётся жить, согласие супруга. Акт, расписка и задаток — в том же наборе.
Смотреть образец →
Частые вопросы
Переходит ли долг за капремонт к покупателю квартиры?
Да. По ч. 3 ст. 158 ЖК к новому собственнику переходит и неисполненная обязанность прежнего по взносам на капремонт.
Переходят ли долги за коммунальные услуги к покупателю?
Нет. Обязанность нового собственника платить возникает с момента регистрации права. Но справку об отсутствии долга лучше получить и записать в договоре.
Кто может получить справку о зарегистрированных в квартире?
Собственник (продавец) или его представитель. Через Госуслуги видны только текущие зарегистрированные; в Петербурге — справка по форме 9, в Москве — выписка из домовой книги.
Сколько стоит выписка из ЕГРН?
Выписка о зарегистрированных правах — 580 ₽ в электронном виде и 920 ₽ на бумаге (тарифы Росреестра на 2026 год).
Источники
- Федеральный закон № 218-ФЗ — ст. 62 (выписки), ст. 36 (самозапрет).
- Гражданский кодекс РФ — ст. 292, ст. 558; Жилищный кодекс РФ — ст. 158 (капремонт), ст. 153.
- Закон РФ № 5242-1, ст. 3 (сведения о зарегистрированных для собственника, с 2023 года); приказ Росреестра от 28.10.2024 № П/0335/24 (стоимость выписок).