Купля-продажа
Покупка квартиры: под сдачу или для себя — что проверить до задатка
Я сдаю квартиры много лет и сама не раз покупала жильё. Главный вопрос, который стоит задать себе до задатка, — зачем вы покупаете эту квартиру. Для сдачи и для жизни важно совсем разное.
Коротко
- Сначала решите: под сдачу или для себя. От этого зависит всё остальное.
- Под сдачу: узнайте цены аренды в этом же ЖК и посчитайте процент годовых.
- Заложите ремонт и мебель: студия с чистовой отделкой — минимум 200 тысяч на наполнение.
- Для себя: садик, школа, поликлиника, транспорт, магазины, выезд из района и грузовой лифт.
- Все тонкости — до задатка: потом отказаться будет дорого.
Если покупаете под сдачу
Квартира под сдачу — это вложение денег, и считать её надо как вложение.
- Цены аренды в этом же ЖК. Не по району в целом, а именно в этом доме или соседних корпусах, похожие планировки. Посмотрите объявления — сколько просят и как долго они висят.
- Процент годовых. Годовая арендная плата за вычетом налога, простоя и расходов, делённая на цену покупки с ремонтом. Если доходность ниже, чем по вкладу, стоит задуматься.
- Ремонт и наполнение. Даже студия с чистовой отделкой — это ещё не квартира, которую можно сдать: нужны кухня, техника, кровать, шкаф, свет, шторы. По моему опыту минимальное наполнение студии обходится от 200 тысяч рублей. Заложите это в расчёт сразу.
- Кто будет снимать. Рядом с метро и деловыми районами квартиры сдаются быстрее, в спальных районах далеко от транспорта — дольше.
📈
Посчитайте доходность заранее
Калькулятор: плата, простой, налог, расходы и ремонт — сколько процентов годовых принесёт квартира.
Посчитать →
Если покупаете для себя
Здесь главное — жизнь вокруг квартиры, а не только сама квартира. Пройдитесь по району в будни утром и вечером.
- Садик и школа — есть ли места и сколько идти.
- Поликлиника, аптеки.
- Транспорт — метро, остановки, сколько ехать до работы в час пик.
- Магазины — нормальный продуктовый рядом, а не только киоск.
- Выезд из района на машине. Новые районы часто строят быстрее дорог: утром на выезде может стоять пробка на полчаса.
- Грузовой лифт. Без него переезд, доставка мебели, ремонт и даже детская коляска превращаются в мучение. В новостройке спросите, есть ли грузовой лифт в вашем подъезде.
Всё — до задатка
Все эти вопросы и проверки нужно пройти до того, как вы отдадите задаток. Если сделка сорвётся по вашей вине, задаток останется у продавца — по закону (ст. 380 ГК). Поэтому сначала документы и проверка продавца, потом деньги:
📝
Будете сдавать купленную квартиру?
Договор найма под вашу ситуацию — заполняется за 5 минут, образец бесплатно.
Составить договор →
🏠
Договор купли-продажи квартиры для МФЦ
Образец без нотариуса под вашу ситуацию: аккредитив или наличные, кто остаётся жить, согласие супруга. Акт, расписка и задаток — в том же наборе.
Смотреть образец →
Частые вопросы
Как понять, выгодно ли покупать квартиру под сдачу?
Посчитайте процент годовых: арендная плата за год минус налог, простой и расходы, делённая на цену покупки вместе с ремонтом. Сравните с доходностью вклада.
Сколько стоит обставить студию под сдачу?
По опыту автора — минимум от 200 тысяч рублей на кухню, технику, кровать, шкаф, свет и шторы, если квартира с чистовой отделкой.
Что проверить в районе, если покупаю квартиру для себя?
Садик и школу, поликлинику, транспорт, магазины, выезд из района в час пик и наличие грузового лифта в подъезде.
Источники
- Гражданский кодекс РФ — ст. 380–381 (задаток).
- Опыт автора: сдача квартир в аренду и покупка жилья.